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§ 550 BGB – Schriftformmangel beim Gewerbemietvertrag

18.11.13 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen Urteil des BGH vom 24.07.2013 zum Az. XII ZR 104/12 entsteht ein Schriftformmangel im Sinne von § 550 BGB nicht dadurch, dass die Parteien im Mietvertrag keinen datumsmäßig festgeschriebenen Mietvertragsbeginn vereinbart haben.

Im vorliegenden Fall war zum Mietvertragsbeginn im Gewerberaummietvertrag verabredet:

„Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gem. § 6 beginnt mit der Übergabe / Übernahme der Mietsache gem. § 3. Verzögert sich die Übergabe / Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit, beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjektes in Verzug, so beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges.“

Der Mieter, der das Mietverhältnis zum Oktober 2007 begonnen hatte, kündigte es im Februar 2010 mit der Begründung, es läge ein Schriftformmangel vor, da sich aus dem Mietvertrag der genaue Mietvertragsbeginn nicht erkennen lasse. Die oben geschilderte Regelung aus dem Mietvertrag sei hinsichtlich der vielen Eventualitäten so unklar, dass für einen Erwerber des Grundstückes nicht ersichtlich sei, wann das Mietverhältnis tatsächlich begonnen habe. Dies sei ein klarer Schriftformmangel.

Der BGH sieht dies anders und hat eine Kündigung unter Berufung auf § 550 BGB so nicht zugelassen.

Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB müssen zwar grundsätzlich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere damit auch der Mietvertragsbeginn, aus der Vertragsurkunde ersichtlich sein, doch hat der BGH im vorliegenden Fall die Auffassung vertreten, dass Regelungen zur Dauer der Mietzeit jedenfalls dann die Schriftform wahren, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit bei Vertragsschluss hinreichend bestimmbar aus der Urkunde ergeben. Dies sei hier der Fall. Die Parteien haben im Vertrag zwar verschiedene Eventualitäten für einen Mietvertragsbeginn geregelt, doch ist der Mietvertragsbeginn trotz dieser verschiedenen Eventualitäten noch hinreichend bestimmbar. Für einen möglichen Erwerber ist nachvollziehbar, wann der Vertragsbeginn stattgefunden hat. Aus der Vertragsurkunde kann er erkennen, in welchen Fällen der Mietvertrag bereits vor der Übergabe beginnen sollte. Es ist für ihn auch nachvollziehbar, welcher Zeitpunkt für den Vertragsbeginn an die Stelle der tatsächlichen Übergabe treten  sollte. Dies reicht nach der Auffassung des BGH, um dem Schriftformerfordernis Genüge zu tun.

Die Schriftform wird nicht dadurch aufgeweicht, dass die Vereinbarung über den Vertragsbeginn im vorliegenden Fall auslegungsbedürftige Begriffe enthält. Es reicht aus, dass ein möglicher Käufer des Objektes aus den Umständen und mit entsprechender Nachforschung bei den Vertragsparteien ermitteln kann, zu wann das Mietverhältnis in Gang gesetzt wurde.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de, weitere Rechtsprechung zum Luftrecht www.luftrecht24.de

 

2013111801

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