Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 08.11.2017, AZ: VIII ZR 13/17 ist eine Klausel in einem Formularmietvertrag (Allgemeine Geschäftsbedingungen) unzulässig, in der der Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB abschließend geregelte 6-monatige Verjährung seiner Ersatzansprüche gegen den Mieter auf 12 Monate verlängert.
Im vorliegenden Fall war der Mieter von 2003 bis Dezember 2014 Vertragspartner des Vermieters gewesen. Die Wohnung hatte er Ende Dezember 2014 zurückgegeben. Etwaige Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Verschlechterung der Mietsache wären daher Ende Juni 2015 verjährt gewesen. (vgl. § 548 Abs. 1 BGB).
Derartige Ansprüche, die nach Auffassung des Vermieters hier immerhin 16.000,00 € betragen sollten, hat der Vermieter allerdings erst im Oktober 2015 mit einer entsprechenden Klage geltend gemacht.
Der Mieter erhob hiergegen die Einrede der Verjährung unter Bezugnahme auf § 548 Abs. 1 BGB, wonach Ersatzansprüche sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren.
Der Vermieter wiederum berief sich auf seine Formularklausel aus dem Mietvertrag, wo diese Verjährungsfrist auf zwölf Monate verlängert worden war. Schließlich habe der Mieter diese Klausel bei Unterzeichnung des Mietvertrages gesehen und unterschrieben, könne sich hiervon also nicht freizeichnen.
Der BGH sieht dies anders. Er hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene 6-monatige Verjährung seiner Ersatzansprüche verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, vgl. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Die Klage des Vermieters auf Ersatz von Kosten wegen Verschlechterung der Mietsache ist daher aufgrund der erhobenen Verjährungseinrede abgewiesen worden.
mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg – www.brueggemann-hinners.de