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Korrektur der Nebenkostenabrechnung ausnahmsweise zulässig trotz Ablauf der Frist gemäß § 556 Abs. 3 BGB

08.06.11 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 30. März 2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 133/10 ist der Vermieter befugt, eine Betriebskostenabrechnung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 BGB noch nachträglich zu Lasten des Mieters zu ändern, dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass dem Vermieter bei der Abrechnung Fehler unterlaufen sind, die für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar waren.

Normalerweise ist der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit Nachforderungen ausgeschlossen, denn die Abrechnungsfrist dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und soll Streit vermeiden. Dieser Zweck würde verfehlt werden, wenn der Vermieter jeden Fehler nach Ablauf dieser Frist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könnte.

Es kommt dabei grundsätzlich nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung ist grundsätzlich ausgeschlossen, selbst dann, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters zum Beispiel höhere Vorauszahlungen ansetzt, als sie der Mieter tatsächlich erbracht hat. Kommt hierdurch zu Unrecht ein Guthaben des Mieters zustande oder eine zu geringe Nachforderung, so dann sich der Mieter freuen, der Vermieter darf aber nicht mehr korrigieren.

Eine Ausnahme hat der BGH jetzt im vorliegenden Urteil für den Fall gelten lassen, dass der aufgetretene Fehler für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar war. Im vorliegenden Fall gab es zwischen den tatsächlichen und den ausgewiesenen Vorauszahlungen eine so große Differenz, dass sie jedem Laien aufgefallen wäre, so dass dem Empfänger dieser Abrechnung von vornherein klar sein musste, dass die Abrechnung so nicht richtig sein kann.

Unter diesen Umständen war es dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt, den Vermieter auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu verweisen. Der Vermieter durfte daher korrigieren.

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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