Immobilienkauf: BGH – Keine Zusicherung der Quadratmeterfläche durch Exposé
Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 06.11.2015 zum Aktenzeichen V ZR 78/14 genügt es beim Verkäufer eines Grundstücks für eine verbindliche Vereinbarung einer Grundstücksgröße oder Wohnfläche gerade nicht, dass diese im Exposé und auf der Internetseite des Maklers aufgeführt wird. Verbindlich ist die Grundstücksgröße vielmehr erst dann vereinbart, wenn sie auch im notariellen Kaufvertrag ihren Niederschlag gefunden hat.
Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer ein Grundstück mit notariellem Kaufvertrag für 550.000,00 € verkauft. Im Kaufvertrag fanden sich keine Angaben zur Wohnfläche. Dem Kaufvertrag waren auch keine Grundrisszeichnungen o. ä. beigefügt, die Aufschluss über die Wohnfläche des Hauses, das auf dem Grundstück steht, geben konnten.
Zuvor hatte der Verkäufer das Objekt allerdings in einem Exposé und im Internet angeboten und darin für das Haus mit einer Wohnfläche von 200 m² und einer zusätzlichen Nutzfläche von 15 m² geworben. Auf Nachfrage hatten die Käufer vom Verkäufer dann auch noch Grundrisszeichnungen der drei Geschosse mit Flächenangaben erhalten. Hieraus ergab sich für die Räume eine Fläche von insgesamt 215,3 m². Im Kaufvertrag sind indes keinerlei Quadratmeterangaben erwähnt.
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages ließen die Käufer ein Aufmaß erstellen und ermittelten, dass die Flächenangaben des Verkäufers falsch waren – tatsächlich war das Haus nur 171,74 m² groß.
Die Käufer klagen jetzt auf Kaufpreisminderung (66.000,00 €) sowie Ersatz weiterer Schäden (überzahlte Grunderwerbsteuer, Bankzinsen, Anwaltskosten) – allerdings ohne Erfolg.
Der BGH stellt sich auf den Standpunkt, dass der Verkäufer für eine falsche Wohnflächenangabe nur dann haftet, wenn man ihm entweder Arglist nachweisen kann (gelingt hier nicht) oder er im notariellen Kaufvertrag verbindliche Angaben zur Wohnfläche getätigt hat.
Dies kann entweder dadurch geschehen, dass im notariellen Kaufvertrag selbst Angaben zur Wohnfläche enthalten sind oder der Kaufvertrag Anlagen enthält, aus denen sich die Wohnfläche ergibt. Beides fehlt im vorliegenden Fall – die Käufer haben mithin keinen Anspruch auf Kaufpreisminderung.
Eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 434 I 1 BGB ist nicht getroffen worden.
Der BGH revidiert damit seine ursprüngliche Entscheidung aus dem Jahr 2012, in der er die Auffassung vertreten hatte, dass vorvertragliche Angaben des Verkäufers über die Wohnfläche eines Hauses in einem Exposé konkludent eine Beschaffenheitsvereinbarung herbeiführen, auch wenn sie im notariellen Kaufvertrag nicht wiederholt werden.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de