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Sechsmonatige Verjährung aus § 548 BGB beginnt nicht zwingend bei Schlüsselrückgabe an den Hausmeister

13.01.14 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 23.10.2013 zum Aktenzeichen VIII ZR 402/12 beginnt die sechsmonatige Verjährung aus § 548 I BGB grundsätzlich zwar in dem Augenblick, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

„Zurückerhalten“ im Sinne von § 548 I BGB bedeutet lautet BGH allerdings nicht, dass der Schlüssel irgendwie wieder an den Vermieter zurückkehrt, sondern der Vermieter muss auch die Möglichkeit haben, von der Rückgabe zu erfahren.

Im vorliegenden Fall stritten Vermieter und Mieter darum, ob die vom Vermieter geltend gemachten Schönheitsreparaturen gem. § 548 I BGB verjährt waren. Der Mieter hat hierzu geltend gemacht, dass er am 20.12.2009 die Wohnungsschlüssel an den Hauswart übergeben habe, obwohl das Mietverhältnis eigentlich erst zum 31.12.2009 endete. Der Vermieter hat am 30.06.2010 wegen seiner Schadensersatzforderungen einen Mahnbescheid beim zuständigen Gericht eingereicht, was der Mieter für verspätet hält. Der Mieter geht davon aus, dass die sechsmonatige Frist des § 548 BGB nicht ab 31.12.2009, dem eigentlichen Mietende, sondern ab Schlüsselrückgabe, also ab 20.12.2009, lief.

Der BGH macht die Beantwortung dieser Frage davon abhängig, ob der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe in die Lage versetzt worden ist, sich ungestört ein Bild vom Zustand der Mietsache zu machen. Der Mieter muss den Besitz vollständig und eindeutig aufgeben und der Vermieter muss hiervon auch Kenntnis erlangen.

Im vorliegenden Fall war dem nicht so, denn der Hausmeister war eigentlich gar nicht befugt, Wohnungsrücknahmen vorzunehmen oder Schlüssel hierfür entgegenzunehmen. Da der Vermieter den Hausmeister nicht beauftragt hatte, dies zu tun, musste er auch nicht damit rechnen, dass die Schlüssel schon vor Mietende an den Hausmeister zurück gelangen. Er konnte erst ab Mietende, also ab 31.12.2009, von einer Rückgabe der Wohnung ausgehen, so dass die Verjährungsfrist auch erst ab diesem Tag zu Laufen begann.

Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn der Hausmeister üblicherweise für die Rücknahmen der Wohnungen zuständig wäre – dann würde die 6-Monats-Frist aus § 548 BGB ab Rückgabe der Schlüssel an den Hausmeister zu Laufen beginnen.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

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