Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 04.06.2014 zum Aktenzeichen VIII ZR 289/13 hat der Vermieter entgegen landläufiger Meinung kein allgemeines Recht, eine Wohnung auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von ein oder zwei Jahren zu besichtigen. In vielen Formularmietverträgen ist eine solche Klausel zwar enthalten, nach dem aktuellen BGH-Urteil aber ab sofort unwirksam.
Aus der aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) herzuleitenden Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter die Ausübung seiner vertraglichen Verpflichtungen zu erleichtern, ist der Mieter lediglich verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung vorzuführen, wenn insoweit ein aktueller Anlass besteht. Dieser kann dadurch auftreten, dass sich Nachbarn wegen Geruchsbelästigung beschweren, so dass der Verdacht besteht, dass der Mieter in seiner Wohnung Müll lagert. Dieser kann auch dadurch entstehen, dass der Vermieter die Wohnung verkaufen oder nach der Kündigung des Mieters neuen Mietinteressenten zeigen will. Zuletzt kann der Besichtigungsgrund dadurch entstehen, dass der Vermieter aufgrund ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Objektes die Wohnung sehen muss, weil er z. B. marode Fenster inspizieren oder die Rauchmelder kontrollieren möchte.
Ein allgemeines Besichtigungsrecht, wie es Literatur und Instanzenrechtsprechung momentan noch bejahen, soll es nach dem BGH künftig nicht mehr geben. Während des Mietvertrages steht das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung nebst Hausrecht dem Mieter zu. Die Wohnung ist die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet. Damit steht sie unter dem besonderen Schutz von Art. 13 Abs. 1 GG und gibt dem Mieter das Recht, in seinen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden“.
Will man als Vermieter also künftig die Wohnung seines Mieters besichtigen, muss man sich im Ankündigungsschreiben gut überlegen, wie man dies zu begründen gedenkt. Ein einfacher Verweis auf die – leider inzwischen unwirksame – Formularklausel, nach der turnusmäßige Besichtigungen alle zwei Jahre zulässig sind, genügt künftig nicht mehr.
mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de