Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 10.06.2015 zum Aktenzeichen VIII ZR 99/14 muss ein Vermieter unter Umständen auch bei einem geschlossenen Räumungsvergleich nach einer Eigenbedarfskündigung Schadensersatz leisten, wenn er anschließend die Wohnung nicht zu Eigenbedarfszwecken nutzt.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter wegen Eigenbedarf gekündigt und ausgeführt, die Wohnung für den neuen Hausmeister zu brauchen. Im Prozess schloss er mit dem Mieter einen Räumungsvergleich, in dem sich der Mieter zur Räumung der Wohnung und zur Übernahme der Kosten des Prozesses verpflichtete.
Anschließend vergab der Vermieter die Wohnung indes nicht wie geplant an seinen angestellten Hausmeister, sondern an eine völlig neue, unbekannte Familie.
Der Mieter macht nunmehr wegen vorgetäuschtem Eigenbedarfs Schadensersatz in Höhe von 26.000,00 € für Umzugskosten, Mehrkosten für die höhere Miete der neuen Wohnung und alle sonstigen Schäden, die ihm durch die Eigenbedarfskündigung entstanden sind, geltend.
Während Amtsgericht und Landgericht die Ansprüche des Mieters zurückgewiesen haben, gibt der BGH dem Mieter grundsätzlich recht und führt dazu aus, dass es für die Frage, ob sich der Vermieter hier trotz geschlossenem Räumungsvergleich schadensersatzpflichtig gemacht hat, auf den Räumungsvergleich im Einzelnen ankommt.
Wenn der Räumungsvergleich so formuliert ist, dass der Mieter sich in diesem Vergleich quasi den behaupteten Eigenbedarf abkaufen lässt, weil er z. B. einer großzügige Abfindung erhält oder keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen muss, dann kann er im Nachhinein nicht mehr darauf pochen, dass der Vermieter dort tatsächlich in der Wohnung auch den ursprünglichen Eigenbedarfsinteressenten unterbringt.
Enthält der Räumungsvergleich solche Vergünstigungen indes nicht, ist der Weg für den Mieter frei, Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf geltend zu machen, wenn der Vermieter die Wohnung anderweitig vergibt.
Im vorliegenden Fall hat der BGH das Urteil des Landgerichtes aufgehoben und den Rechtsstreit an das zuständige Landgericht zurückverwiesen zur Aufklärung der Frage, wie der Räumungsvergleich im vorliegenden Fall ausgestaltet und gemeint war. Zu klären ist in diesem Zusammenhang insbesondere auch, ob die Parteien in dem Vergleich den Streit darüber, ob hier überhaupt Eigenbedarf besteht oder nicht, beilegen wollten. Dies ist durch Auslegung des Vergleiches im Einzelfall zu ermitteln. An das Vorliegen des Wunsches des Mieters, hier auf Ansprüche zu verzichten, sind aber sehr strenge Anforderungen zu stellen. Der Verzichtswille des Mieters muss unmissverständlich zu Tage treten. Wenn man also einen Räumungsvergleich auf einen solchen stillschweigenden Verzicht prüft, muss es bedeutsame Umstände geben, die auf diesen Verzichtswillen schließen lassen, wie also z. B. die oben genannte großzügige Abfindung der der Verzicht auf Schönheitsreparaturen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de