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Zwangsräumung: Erfolgreiche Durchsetzung durch vorheriges Verbot der Untervermietung im einstweiligen Verfügungsverfahren

09.01.18 (Allgemein, Mietrecht)

Das OLG München hat per Beschluss am 04.09.2017 (AZ: 7 W 1375/17) klargestellt, dass der Vermieter einer Gewerberaumimmobilie die Möglichkeit hat, nach Erzielung eines Räumungstitels die Untervermietung der Räume an Dritte durch eine einstweilige Verfügung gegen den Hauptmieter zu unterbinden.

 

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter gegen den Mieter einer Gaststätte ein Räumungsurteil erwirkt. Als er dieses im Mai 2017 vollstrecken wollte, musste der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung abbrechen, weil er einen Untermieter vorfand. Der Untermietvertrag soll angeblich schon im November 2015 geschlossen worden sein.

 

Tatsächlich hat der Untermieter erst unmittelbar vor der Zwangsräumung, also lange nach Erhebung der Räumungsklage, die Schankerlaubnis für die Gaststätte beantragt, so dass es unwahrscheinlich ist, dass er sich schon lange in den Räumlichkeiten befindet. Der Untermietvertrag, der auf den 01.11.2015 datiert ist, ist daher vermutlich ein Scheingeschäft.

 

Um künftigen Untervermietungen, die eine Räumung vereiteln könnten, vorzubeugen, beantragt der Vermieter nunmehr im Wege der einstweiligen Verfügung gegen den Mieter ein Verbot, weitere Untervermietungen vorzunehmen. Gegen den aktuellen Untermieter wird der Vermieter gem. § 940 a ZPO (einstweilige Verfügung auf Räumung) vorgehen, was ihn allerdings nicht vor einer nochmaligen Weitergabe der Räumlichkeiten an einen zweiten Untermieter schützt.

 

Diese zweite Weitergabe versucht der Vermieter nun durch die beantragte einstweilige Verfügung zu verhindern.

 

Nachdem er vor dem Landgericht München insoweit gescheitert ist, gibt ihm das OLG München Recht. Seine diesbezügliche Beschwerde hat Erfolg. Er kann den Erlass einer einstweiligen Verfügung verlangen.

 

Das Rechtsschutzbedürfnis für diesen Antrag liegt vor, denn es besteht in der Tat die Gefahr, dass der Gewerberaummieter in dem Augenblick einen neuen Untermieter installiert, wo der Vermieter gegen den ersten Untermieter eine einstweilige Verfügung auf Räumung gem. § 940 a ZPO erwirkt hat.

 

Vor diesem Hintergrund hält das OLG München den Antrag des Vermieters für zulässig, wonach die erneute Weitergabe an einen zweiten Untermieter wirksam unterbunden wird.

 

Der Verfügungsanspruch ergibt sich insoweit aus § 1004 BGB.

 

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg – www.brueggemann-hinners.de

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