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Anpassung der Miete nach Indexänderung kann Schriftformmangel erzeugen

04.06.18 (Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH Urteil vom 11.04.2018 (Aktenzeichen XII ZR 43/17) kann eine einfache Indexmieterhöhung, die durch ein einseitiges Schreiben des Vermieters an den Mieter zustande gekommen ist, einen Schriftformmangel erzeugen.

Im Einzelnen:

Zwischen den Parteien bestand ein Gewerberaummietvertrag mit einer Laufzeit bis 31.12.2017.

 

Zur Mieterhöhung war unter der Überschrift „Indexmieterhöhung“ geregelt, dass die Miete erhöht werden kann, wenn sich der Verbraucherpreisindex verändert. Sollten sich die Parteien dabei nicht auf eine Änderung verständigen können, sollte ein vereidigter Sachverständiger die neue Miete festlegen. Des Weiteren enthielt der Vertrag eine Regelung, nach der sich keine Partei unter Berufung auf einen Schriftformmangel vorzeitig vom Vertrag lösen darf.

 

Im Dezember 2012 stellte der Vermieter fest, dass sich der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mieterhöhung um mehr als 4 % verändert hat und bat schriftlich um Anpassung der Nettokaltmiete auf eine bestimmte Summe. Die Mieter akzeptierten diese Mieterhöhung durch Zahlung der höheren Miete ab April 2013.

 

Mitte 2013 zogen die Mieter aus den Räumlichkeiten aus und kündigten das Mietverhältnis.

 

Der Vermieter widersprach der Kündigung und verwies auf die bis 31.12.2017 vereinbarte feste Laufzeit.

 

Der BGH gab den Mietern recht. Die Kündigung ist wirksam. Der Mietvertrag genügt wegen der zum April 2013 vorgenommene Mieterhöhung nicht mehr der Schriftform aus § 550 BGB. Dadurch wird die Befristung hinfällig, so dass der Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann.

 

Die Schriftformheilungsklausel aus dem Mietvertrag rettet den Vermieter insoweit nicht, da diese (wie der BGH schon vorher entschieden hat) grundsätzlich neuerdings unwirksam sind.

 

Der Schriftformmangel kam im vorliegenden Fall dadurch zustande, dass die Parteien hinsichtlich der einseitigen Mieterhöhung, der der Mieter nur durch Zahlung zugestimmt hat, keine Nachtrag zum Mietvertrag aufgesetzt haben. Richtig wäre gewesen, die einseitige vom Vermieter begehrte Mieterhöhung noch einmal auf einem einheitlichen Zustimmungspapier in Form eines Nachtrages zum Mietvertrag beidseitig gegenzuzeichnen.

 

Tut man dies nicht, entsteht ein Schriftformmangel.

 

Anders ist dies nur bei automatischen Gleitklauseln, wo sich die Miete nicht – wie im vorliegenden Fall – durch einseitige Erhöhungsanfrage des Vermieters nebst Zustimmung des Mieters erhöht, sondern automatisch. Bei automatischen Gleitklauseln, bei denen sich die Miete bei Veränderung des Verbraucherpreisindexes nach oben oder nach unten automatisch verändert, ist kein Nachtrag zum Mietvertrag erforderlich, da bei diesen automatischen Gleitklauseln aus dem Vertrag und der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes jederzeit für jedermann erkennbar ist, wie sich die Miete inzwischen verändert hat.

 

Bei der vorliegenden Mieterhöhung, die Vermieterseits erst durch einen Erhöhungswunsch ausgeübt werden muss, ist dies natürlich anders, da ein potenzieller Käufer des Grundstückes, der durch § 550 BGB geschützt werden soll, nie weiß, ob der Vermieter einen solchen Erhöhungswunsch erfolgreich gestellt hat oder nicht.

 

Bei den automatischen Gleitklauseln ist es unerheblich, ob der Mieter der Erhöhung zustimmt oder nicht – die Miete erhöht sich automatisch, auch wenn der Vermieter versäumt haben sollte, auf die Erhöhung hinzuweisen. Die Erhöhung kann auch noch nachträglich eingefordert werden.

 

Hier sieht der BGH den Unterschied zwischen den beiden Indexklauseln, so dass künftig nach dieser BGH Entscheidung bei Indexanpassungen darauf geachtet werden muss, vorsorglich am besten für alle Anpassungen einen Nachtrag zum Mietvertrag aufzunehmen.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

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