Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 10.10.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 25/12 muss der Vermieter bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und der damit zusammenhängenden Frage, ob eine wirkliche Verbesserung der Mietsache eintritt, auf den tatsächlichen Wohnungszustand abstellen und nicht auf den Zustand, den er selbst bei Mietbeginn als Ist-Zustand übergeben hat.
Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter von seiner Mieterin den Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung erwirken. Das Mietverhältnis hatte im Jahre 1989 begonnen und war zu dieser Zeit vermieterseits nur mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet. Zwei Jahre später hat sich die Mieterin daher mit Zustimmung des damaligen Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen lassen. Im Jahre 2009 wollte der neue Vermieter nun eine Zentralheizung für das gesamte Gebäude installieren und verlangte von der Mieterin die Duldung des Anschlusses auch ihrer Wohnung. Die Mieterin hat sich hiergegen mit der Begründung gewehrt, die Modernisierung sei für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte.
Der BGH hat der Mieterin zugestimmt, denn der Vermieter kann nach Auffassung des BGH nicht gem. § 554 II 4 BGB entgegenhalten, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. Grundlage für die Beurteilung ist nämlich nicht der Zustand der Wohnung bei Mietbeginn (ohne Sammelheizung), sondern der gegenwärtige Zustand mit allen Veränderungen, die der Mieter inzwischen vorgenommen hat.
§ 554 II 4 BGB soll lediglich im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass ein Mieter eine Modernisierung, mit der ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtegründe blockiert. Gerade diese Zielsetzung gebietet es aber, eine vom Mieter selbst geschaffene Verbesserung zu berücksichtigen.
Der BGH hat die Angelegenheit daher zunächst einmal an das Berufungsgericht zurück verwiesen, damit dieses prüfen kann, ob der Anschluss der Wohnung an die geplante Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt, denn nur durch Klärung dieser Frage kann die Frage beantwortet werden, ob eine Härte im Sinne des § 554 II 2 BGB vorliegt.
mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg