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Hohe Anforderungen für Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

09.01.18 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 27.09.2017, AZ: VIII ZR 243/16 bleiben die Hürden für eine Verwertungskündigung hoch.

 

Im vorliegenden Fall hatte die V-KG im Jahre 2015 ein Gebäude gekauft und war dadurch in einen Wohnraummietvertrag eingetreten. Das Mietverhältnis selbst bestand seit dem Jahre 2012. Die V-KG war außerdem Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Dieses Nachbargrundstück hatte sie an die S-KG verpachtet, die dort ein Modehaus betreibt. Beide Gesellschaften sind sowohl persönlich wie auch wirtschaftlich miteinander verbunden.

 

Im Sommer 2015 erhielt die Wohnraummieterin von der V-KG die Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verwertungskündigung). Die Kündigung wurde damit begründet, dass das Haus abgerissen werden soll. An seiner Stelle soll ein Neubau mit Gewerberäumen zur Erweiterung des daneben liegenden Modehauses errichtet werden.

 

Die V-KG als Vermieterin begründete die Kündigung damit, dass sie durch die Verpachtung an die S-KG einen deutlich höheren Ertrag erwirtschaften könne, als wenn sie das bestehende Wohnraummietverhältnis fortführen würde.

 

Der BGH entschied, dass die Kündigung unwirksam ist und das Mietverhältnis mit der Wohnraummieterin fortzusetzen sei.

 

Grundsätzlich ist zwar der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des danebenliegenden Modehauses eine nachvollziehbare wirtschaftliche Erwägung und würde grundsätzlich unter den Kündigungsgrund von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB fallen, doch setzt eine Verwertungskündigung zusätzlich voraus, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des bestehenden Wohnraummietverhältnisses darüber hinaus ein erheblicher Nachteil entsteht.

 

Bei diesem Tatbestandsmerkmal des erheblichen Nachteils ist allerdings neben den Interessen des Vermieters auf jeden Fall auch die Rechtsposition des Mieters zu berücksichtigen.

 

Der Vermieter hat also keinen uneingeschränkten Anspruch darauf, maximalen Gewinn aus der Immobilie zu ziehen, sondern hat auch die Interessen des Mieters zu berücksichtigen.

 

Im vorliegenden Fall reichte es nach Auffassung des BGH nicht aus, dass die Vermieterin bessere Mieteinkünfte durch den Neubau hat, zumal bei einer Verwertungskündigung nur solche Nachteile zu berücksichtigen sind, die dem Vermieter selbst entstehen würden. Im vorliegenden Fall bezieht sich die Vermieterin teilweise aber auch auf Nachteile ihrer Schwestergesellschaft, die dadurch Nachteile erleidet, dass sie das Modehaus nicht erweitern kann. Beides reichte dem BGH nicht für die Kündigung aus.

 

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg – www. brueggemann-hinners.de

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