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Mieterhöhungsklage ist unzulässig bei unwirksamem Mieterhöhungsverlangen

20.01.14 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH Urteil vom 13.11.2013 zum Aktenzeichen VIII ZR 413/12 ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht nur unbegründet, sondern sogar unzulässig, wenn der Vermieter kein wirksames Mieterhöhungsverlangen formuliert hat.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einer Wohnung ein Mieterhöhungsverlangen formuliert und zur Begründung auf den Mietenspiegel der Stadt Nürnberg Bezug genommen. Die Mieterin lehnte die Mieterhöhung ab, weil sie nicht in Nürnberg, sondern 5 km außerhalb von Nürnberg, in einem
4.400-Seelen-Dorf wohnt. Sie begründet ihre Ablehnung damit, dass der Mietenspiegel von Nürnberg selbst bei Berücksichtigung des vom Vermieter vorgenommenen Abschlages von 30 % nicht geeignet ist, das Mieterhöhungsverlangen für ihre Wohnung zu stützen.

Gem. § 558 a I BGB muss der Vermieter dem Mieter das Erhöhungsverlangen erklären und es ihm gegenüber begründen. Der Mieter soll durch die Begründung die Möglichkeit erhalten, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Er soll sich auf diese Weise darüber klar werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen muss oder ob er sich dagegen wehren kann.

An die Begründung werden zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt, aber das Erhöhungsverlangen muss schon Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herzuleiten gedenkt. Die Angaben müssen so konkret sein, dass der Mieter eine Chance hat, das Erhöhungsverlangen zumindest im Ansatz prüfen zu können. Hieran fehlt es nach Auffassung des BGH im vorliegenden Fall. Grundsätzlich kann zwar auch ein Mietenspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden, wenn die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, selbst keinen Mietenspiegel hat. Im vorliegenden Fall ist jedoch das 4.400-Seelen-Dorf, in dem die Mieterin wohnt, in keiner Form mit der Großstadt Nürnberg, die rund eine halbe Million Einwohner besitzt, vergleichbar. Die Vergleichbarkeit kann auch nicht dadurch hergestellt werden, dass – wie im vorliegenden Fall – der Vermieter einen beliebigen, durch nichts nachvollziehbaren Abschlag von gegriffenen 30 % auf den Mietenspiegel vorgenommen hat. Das Mieterhöhungsverlangen selbst ist mithin nach Auffassung des BGH unwirksam, so dass die entsprechende Klage nicht nur unbegründet, sondern sogar unzulässig war.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

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