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Mieterhöhungsverfahren bei Wegfall des alten Index

07.01.13 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 07.11.2012 zum Aktenzeichen XII ZR 41/11 ist für die Berechnung einer Indexmieterhöhung der neue Verbraucherpreisindex anwendbar, wenn der ursprünglich vereinbarte Index (hier: Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in Deutschland) nicht mehr fortgeführt wird.

Im vorliegenden Fall war im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart, dass sich Mieterhöhungen am Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland (Basis 1980 = 100) orientieren sollten. Bisher hatten die Parteien Mieterhöhungen auch immer auf der Basis dieses Lebenshaltungskostenindex einvernehmlich durchgeführt.

Zum 01.01.2003 stellte das Statistische Bundesamt indes die Herausgabe des Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personenhaushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen ein. An dessen Stelle trat der Verbraucherpreisindex (VPI) mit dem Basisjahr 2000.

Im Mai 2006 verlangte der Vermieter vom Mieter eine weitere Indexmieterhöhung und stützte diese gleich auf den neuen Verbraucherpreisindex. Der Mieter war der Auffassung, dass dies unzulässig sei, weil der Verbraucherpreixindex erst im Jahre 2003 Gültigkeit erlangt hatte, die Mieterhöhung sich aber auf die Mietzeit von 2000 bis 2006 beziehen soll. Es sei daher – so der Mieter – für die Jahre 2000 bis 2003 noch der alte Lebenshaltungskostenindex des 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes und erst ab der Geltung des VPI dann der Verbraucherpreisindex zur Anwendung zu bringen.

Der BGH widerspricht dieser Vorgehensweise und gibt dem Vermieter Recht. Für die Berechnung, ob die vertraglich vereinbarte Grenze einer Mieterhöhung schon erreicht ist, soll einheitlich der Verbraucherpreisindex gelten.

Der BGH stützt diese Entscheidung auf die Überlegung, dass mit der fehlenden Fortschreibung des Index für die Lebenshaltung des 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Regelungslücke entstanden ist. Diese muss durch ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden. Hätten die Parteien die Problematik kommen sehen, hätten sie – so der BGH – vereinbart, dass Mieterhöhungen künftig nur nach dem neuen Index berechnet werden, denn es ist realistisch davon auszugehen, dass Mietvertragsparteien einen durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum nach einheitlichem Maßstab berechneten Index zur Grundlage einer möglichen Mietanpassung machen wollen.

Im vorliegenden Fall war die Preissteigerung damit anhand des Verbraucherpreisindex zu ermitteln. Da sie anhand dieses Index zwischen Juni 2000 und April 2006 genau 10 % betrug, war die Grenze für ein Mieterhöhungsverlangen erreicht, so dass der Vermieter das Recht hat, die Miete anzuheben.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de, weitere Rechtsprechung zum Luftrecht www.luftrecht24.de

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