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Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen Staat bei polizeilicher Hausdurchsuchung

24.04.13 (Allgemein, Mietrecht, Strafrecht)

Nach einem Urteil des BGH vom 14.03.2013 zum Az. III ZR 253/12 kann der Vermieter einer Wohnung vom Staat grundsätzlich Ersatz des Schadens verlangen, der bei einer rechtmäßigen Wohnungsdurchsuchung an dem Gebäude entstanden ist.

Im vorliegenden Fall verlangt der Vermieter einer Wohnung vom Land Sachsen-Anhalt Schadenersatz für Schäden in der Wohnung, die beim Einsatz eines Spezialeinsatzkommandos aufgetreten sind. Der Mieter war in Drogendelikte verstrickt und stand im Verdacht aus der Wohnung heraus einen Rauschgifthandel zu betreiben. Es kam zu einer richterlich angeordneten Hausdurchsuchung. Ein SEK stürmte die Wohnung durch ein Fenster, das hierbei beschädigt wurde. Der Schaden lag bei 800,00 €, die der Vermieter jetzt vom Land Sachsen-Anhalt zurückfordert.

Das Gericht hat einen Ersatzanspruch des Vermieters aus enteignendem Eingriff geprüft. Voraussetzung hierfür ist, dass eine an sich rechtsmäßige hoheitliche Maßnahme bei einem Betroffenen unmittelbar zu Nachteilen führt, die er aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen zwar hinnehmen muss, die aber die Opfergrenze überschreiben (sog. Sonderopfer) und ihn unzumutbar so belasten, dass die Schwelle des enteignungsrechtlich Zumutbaren überschritten wird. Ob dabei eine hoheitliche Maßnahme diese Schwelle überschreitet oder sich noch als Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums darstellt, ist jeweils eine Einzelfallentscheidung.

Grundsätzlich ist es aber so, dass ein Vermieter nicht allgemein das Risiko von Sachschäden bei Ermittlungsmaßnahmen gegen seinen Mieter trägt, so dass die Annahme eines Sonderopfers, das entschädigungspflichtig ist und seitens des Staates bezahlt werden muss, nicht grundsätzlich abwegig wäre.

Der Vermieter bekommt nur dann keinen Schadenersatz, wenn man ihm vorwerfen könnte, dass er sich freiwillig in eine gefährliche Situation begeben hat, deren Folgen dann letztlich den Schaden herbeigeführt haben.

Die Vermietung ist indes keine freiwillige Übernahme einer solchen Gefahr, denn die Vermietung einer Wohnung ist nur ein sozialadäquates und sogar erwünschtes Verhalten, das normalerweise keine derartigen Schäden begünstigt oder hervorruft. Die Vermietung einerseits und der Polizeieinsatz andererseits stehen nicht miteinander in einem direkten Verhältnis, so dass man dem Vermieter nicht vorwerfen kann, dass er sich absichtlich in die gefährliche Situation begeben hätte.

Anders wäre dies allenfalls, wenn er von Anfang an gewusst, dass er hier an einen Drogendealer, der schon strafrechtlich in Erscheinung getreten ist, vermietet.

Im vorliegenden Fall war für eine abschließende Beurteilung der Feststellung, ob der Vermieter hier von der Verstrickung des Mieters in Drogendelikte wusste, kein genügender Sachvortrag der Parteien vorhanden. Der BGH hat den Rechtsstreit daher zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, dabei aber klargemacht, dass grundsätzlich ein Schadenersatzanspruch des Mieters durchaus in Betracht kommt.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de, weitere Rechtsprechung zum Luftrecht www.luftrecht24.de

 

2013042401

Ein Kommentar

  • 1
    Tobias Claren:

    Und wenn der Vermieter nicht von vergangenen Straftaten wusste, oder es gar keine gab?

    RA Hoenig schreibt in seinen Tipps zu einer Hausdurchsuchung:
    „Versteckspiel
    Eine weniger gute Idee wäre es, Backups z.B. in Wandtresoren, in doppelten Böden von Schränken oder unter den Fließen im Bad zu lagern. Denn solche Verstecke führen zu ganz erheblichem Renovierungsbedarf, nachdem die Spezialisten der Kriminalämter das Haus wieder verlassen haben.“

    Wobei da ein Logikfehler drin ist.
    Wer den Tresor nicht öffnet riskiert selbstverständlich eine beschädigende Öffnung.
    Aber „Hinter Fliesen“? Das klingt so, als dürfte die Polizei bei jeder Haussuchung die Wände aufreissen…
    Klar, dass Kommentartoren das auch bemängelt haben.

    Wenn der Mieter seinen Vermieter nicht mag, könnte er ja einen Kommentar wie „Ich habe eine MicroSD Karte versteckt, die findet ihr niemals“ ablassen, und die Polizei reisst alles auf.
    Der Mieter haftet ja auch nicht bei einem Einsatz, bleibt dewr Vermieter also auf den Kosten sitzen?

    Wenn es rechtlich möglich sein sollte, den Mieter wegen dem Spruch zu belangen, könnte der Spruch auch folgender sein:
    „Die Daten werdet ihr nie finden“.
    Er sagt damit ja nicht, dass die in der Wohnung sind.
    Könnte überall außerhalb oder „in der Cloud“ gespeichert sein.
    Oder auch auf der Festplatte verschlüsselt in einem unsichtbaren Bereich.

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