Urteile – Recht – Entscheidungen – Blog

  • Kategorien

  • Schlagwörter

  • RSS Feed einbinden

    Rechtsurteile auf Ihrer Webseite?
    - Kein Problem. Nutzen Sie unseren kostenlosen RSS-Feed und binden Sie unsere Beiträge in Ihre Seite ein.

    RSS Feed: www.rechtsurteile.com/feed

Unwirksame Befristung wird in konkludenten Kündigungsverzicht umgedeutet

19.02.14 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen Urteil des BGH vom 11.12.2013 zum Aktenzeichen VIII ZR 235/12 kann eine unwirksam vereinbarte Befristung aus einem Zeitmietvertrag später Probleme bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters bereiten. Im vorliegenden Fall hatte der seinerzeitige Vermieter einer Wohnung mit dem Mieter im November 2009 einen “Zeitmietvertrag” geschlossen, in dem vereinbart war, dass das Mietverhältnis befristet sein soll und am 31.10.2012 automatisch sein Ende findet.

Die Befristung war unwirksam, da kein Grund für die Befristung (z. B. Eigenbedarf) eingetragen war.

Lange vor Ablauf der Befristung hat der Vermieter das Grundstück sodann verkauft. Der neue Erwerber kündigte das Mietverhältnis im Juli 2010 wegen Eigenbedarfes zum 31.10.2010. Der Mieter hat sich gegen die Kündigung gewehrt unter Berufung auf den eigentlich unwirksam geschlossenen Zeitmietvertrag, dem er zumindest Vertrauensschutz dahingehend entnehmen will, dass er jedenfalls bis Oktober 2012 in der Wohnung bleiben darf.

Der BGH gibt dem Mieter recht.

Die Befristung des Mietverhältnisses hat zwar wegen des nicht angegebenen Befristungsgrundes nicht funktioniert, ist also unwirksam. Sie führt aber nicht dazu, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und bei Vorlage eines Kündigungsgrundes beliebig gekündigt werden kann. Vielmehr ist durch die Unwirksamkeit der Befristungsabrede eine außerplanmäßige Vertragslücke entstanden, die durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist. Es ist mithin zu überlegen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn Sie gewusst hätten, dass ihre Befristungsabrede aus dem Zeitmietvertrag unwirksam ist.

Nach Auffassung des BGH zeigt die zeitliche Befristung des Mietvertrages den Willen beider Vertragsparteien, das Mietverhältnis jedenfalls bis Oktober 2012 aufrecht zu erhalten. Hätten die Parteien daher erkannt, dass die Befristung unwirksam ist, hätten Sie stattdessen einen entsprechenden Kündigungsverzicht vereinbart.

Legt man den Vertrag auf diese Weise ergänzend aus, hat der Mieter Kündigungsschutz bis Oktober 2012.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

Kommentar schreiben

XHTML: Sie können diese Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>