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Kein Eigenbedarf für KG oder OHG

11.02.11 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 15.12.2010 zum Aktenzeichen VIII ZR 210/10 kann eine Personenhandelsgesellschaft ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfes eines ihrer Gesellschafter kündigen.

Im vorliegenden Fall hatte eine GmbH & Co. KG einem Ehepaar eine Wohnung vermietet und dieses Mietverhältnis dann wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil ein Gesellschafter die Wohnung für sich selbst benötigte. Als der Mieter die Kündigung nicht akzeptierte, kam es zur Räumungsklage. 

Der BGH hat dem Mieter Recht gegeben und entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist. Nach Auffassung des BGH kann zwar eine GbR wegen Eigenbedarfes eines ihrer Gesellschafter nach
§ 573 II 2 BGB kündigen, doch lässt sich diese Rechtsprechung nicht auf Personenhandelsgesellschaften (KG oder OHG) und damit auch nicht auf eine GmbH & Co. KG als Vermieter übertragen.

Der BGH führt hierzu aus, dass einer GbR der Eigenbedarf deshalb zuzurechnen ist, weil es nicht einzusehen ist, Gesellschafter einer GbR schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermieter-Mehrheit. Sind nämlich natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf auch nur eines Vermieters die Gemeinschaft, den Mietvertrag zu kündigen. Das kann bei einer GbR nicht anders beurteilt werden, nur weil die Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und sich GbR nennen. Dies insbesondere deshalb nicht, weil es häufig vom Zufall abhängen dürfte, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als einfache Gemeinschaft oder tatsächlich als GbR vermietet.

Nach Auffassung des BGH besteht eine solche vergleichbare Situation bei Personenhandelsgesellschaften indes nicht, denn eine Gründung einer solchen KG oder OHG setzt eine umfangreiche organisatorische Tätigkeit voraus, so dass die Vermietung als Gesellschaft und das Auftreten als Vermieter nicht zufällig erfolgt, sondern aufgrund einer bewussten Entscheidung der Gesellschafter. Aus diesem Grunde sei – so jedenfalls der BGH – die Interessenlage nicht mit derjenigen einer GbR als Vermieter vergleichbar.

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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