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Kein Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters um jeden Preis

11.05.10 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 21.04.2010 zum Aktenzeichen IIX ZR 131/09 kann ein Mieter vom Vermieter nicht Mangelbeseitigung um jeden Preis verlangen. Hat die Mietsache einen Mangel und kann der Vermieter nachweisen, dass die Beseitigung überobligationsmäßig teuer ist und der erforderliche Aufwand die “Opfergrenze” überschreitet, ist er nicht zwingend zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet.  Ist die Zumutbarkeitsgrenze nämlich überschritten, muss laut BGH von Fall von zu Fall wertend ermittelt werden, ob überhaupt – und wenn ja, in welchem Umfang – eine Mangelbeseitigung noch erforderlich ist. Die Würdigung aller Umstände wird dabei die Antwort geben. Insbesondere darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur andererseits für den Mieter entstehen. Auch der Wert des Mietobjektes ist zu berücksichtigen.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter vom Vermieter einen Kostenvoranschlag in Höhe von 47.500,00 € eingeklagt, mit dem er Risse an den Innen- und Außenwänden des Hauses beseitigen wollte. Der Vermieter hat gegen die Klage eingewandt, dass die Kosten nicht richtig geschätzt sind und bei ordnungsgemäßer Durchführung der Beseitigungsarbeiten mindestens Beträge in doppelter Höhe anfallen werden. Angesichts der Tatsache, dass das Haus nur noch einen Verkehrswert von 28.000,00 € habe, sei diese Ausgabe nicht zumutbar.

Der BGH hat hierzu entschieden, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt sind, weil die vom Mieter geplanten Reparaturen zwecklos sind, solange der Mieter nicht die Ursachen der Rissbildung nachhaltig erforscht und zunächst beseitigt hat. Zwecklose Maßnahmen sind auf jeden Fall ungeeignet und nicht erforderlich im Sinne von § 536 a II BGB.

Wie oben bereits ausgeführt, hat sich der BGH im Übrigen auf den Standpunkt gestellt, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Mangelbeseitigung jedenfalls dort endet, wo der erforderliche Aufwand die Opfergrenze erreicht bzw. überschreitet. Wann diese ins Spiel kommt, sei von Fall zu Fall wertend zu ermitteln. Im vorliegenden Fall ist zu unterstellen, dass bei einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000,00 € Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000,00 € anfallen werden. Dies jedenfalls ist rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen Verkehrswert einerseits und Sanierungskosten andererseits.

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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