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Verweigerte Instandhaltungsarbeiten können fristlose Kündigung nach sich ziehen

22.04.15 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 15.04.2015 zum Aktenzeichen VIII ZR 281/13 muss ein Vermieter bei Instandsetzungsarbeiten, die der Mieter in der Wohnung verweigert, nicht zwingend eine Duldungsklage erheben, um die Arbeiten durchführen zu können, sondern kann das Mietverhältnis auch fristlos wegen unberechtigter Verweigerung des Zutritts zur Wohnung kündigen.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter im Jahre 2010 im Gebäude Hausschwamm festgestellt und die Mieter im November 2010 in ein Hotel umgesetzt, um die Schwammsanierung durchführen zu können. Nach dem Rückumzug in die Wohnung waren in der Wohnung der Mieter dann 6 Monate später weitere Maßnahmen zur Schwammbeseitigung erforderlich, die die Mieter nicht dulden wollten. Sie gewährten dem Vermieter keinen Zutritt. Er reagierte hierauf mit fristloser Kündigung, ohne die Rechtmäßigkeit seines Zutrittsbegehrens vorab durch eine Duldungsklage klären zu lassen.

Er erstritt lediglich eine einstweilige Verfügung, wonach die Mieter dann einige Monate später auch Einlass in die Wohnung zur Durchführung der Arbeiten gewährten.

Amtsgericht und Landgericht haben die Räumungsklage des Vermieters mit der Begründung abgewiesen, dass die Verweigerung der Instandhaltungsarbeiten keine so erhebliche Pflichtverletzung wäre, dass hier gleich eine fristlose Kündigung hätte erfolgen müssen. Der Vermieter hätte zunächst durch eine Duldungsklage abklären müssen, ob den Mieter eine Duldungspflicht trifft.

Der BGH sieht dies anders und hat das Urteil des Landgerichtes aufgehoben und den Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Die Kündigung ist nach Auffassung des BGH jedenfalls nicht deshalb unwirksam, weil der Vermieter nicht zuvor eine Duldungsklage erhoben hat.

Nach Auffassung des BGH kann der Vermieter sofort mit Kündigung und Räumungsklage reagieren, wenn der Mieter wichtige Instandhaltungsarbeiten, die keinen Aufschub dulden, grundlos verweigert. Ob dies im vorliegenden Fall so war, wird das Landgericht nun noch aufklären müssen.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

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