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Zwangsräumung ohne Räumungskosten unter Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes

06.01.10 (Allgemein, Mietrecht)

Seit einiger Zeit hat auch in Hamburg der Vermieter die Möglichkeit, bei einer Zwangsräumung zur Vermeidung unnötiger Räumungskosten dem Gerichtsvollzieher mitzuteilen, daß es genügt, wenn der Gerichtsvollzieher das Schloß austauscht und den Vermieter in den Besitz der Wohnung setzt. Dies ist dann zulässig, wenn der Vermieter für den Wohnungsinhalt das Vermieterpfandrecht ausgesprochen hat.
So sinnvoll diese neu Räumungsmethode auf den ersten Blick erscheint, weil man keinen Räumungsvorschuß mehr an den Gerichtsvollzieher zu zahlen hat, sondern nur noch die Schlosserkosten ersetzen muß, so unpraktisch erweist sich diese Räumungsart in der praktischen Durchführung:

Nachdem der Gerichtsvollzieher dem Vermieter das Schloß getauscht und ihn damit in den Besitz der Wohnung gesetzt hat, stempelt er das Räumungsurteil als “erledigt” und gibt es dem Vermieter zurück. Der Räumungstitel ist damit abgearbeitet und kann vom Vermieter nach herrschender Meinung nicht mehr zur ergänzenden Räumung der Wohnung genutzt werden, da der Vermieter sich mit der Inbesitznahme durch Schloßtausch zufrieden gegeben hat.

Der Vermieter muß jetzt im Rahmen seines Vermieterpfandrechtes selbst dafür sorgen, wie er die Räumung der Wohnung bewerkstelligt. Zu beachten hat er dabei  das von ihm selbst ausgesprochene Vermieterpfandrecht, das heißt, er darf die in der Wohnung befindlichen Gegenstände nicht beliebig verwerten und unbrauchbare Dinge gleich dem Sperrmüll zuführen, sondern muß sämtliche Gegenstände der Wohnung im Rahmen der öffentlichen Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher versteigern lassen. Gelingt dies nicht im ersten Versteigerungstermin, muß der Gerichtsvollzieher einen zweiten oder einen dritten Termin anberaumen, bevor dann unbrauchbare Dinge tatsächlich vernichtet werden können. Da der Gerichtsvollzieher die Versteigerung nicht aus der Wohnung heraus durchführt, sondern die Dinge in ein Auktionshaus oder Lagerhaus überführen muß, entstehen hierfür im Ergebnis dann doch noch Transportkosten. Desweiteren ist der Vermieter durch die Vorgehensweise zwangsläufig verpflichtet, die meisten längst unbrauchbar gewordenen Einrichtungsgegenstände des Mieters über Gebühr lange aufzubewahren, bis er sie endlich nach mehrfach erfolgloser Versteigerung als wertlos vernichten kann.

Wieviel einfacher wäre hier doch die “normale” Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher mit entsprechendem Räumungsvorschuß gewesen:

Der Gerichtsvollzieher hätte die Wohnung aufgebrochen, hätte in Eigenregie entschieden, welche Gegenstände entsorgt und welche als werthaltig versteigert werden. Maximal 10 % der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erweisen sich dabei üblicherweise als werthaltig, der Rest kommt gleich auf den Sperrmüll. Die verbleibenden 10 % lassen sich in der Regel im ersten Versteigerungstermin zu Geld machen, da der Gerichtsvollzieher nur die Dinge auswählt, die überhaupt werthaltig sind. Die gesamte Zwangsräumung ist damit spätestens inklusive Versteigerung sämtlicher Gegenstände in zwei Monaten erledigt!

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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