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BGH: Keine Mietminderung bei bloßer Schimmelpilzgefahr

08.03.19 (Mietrecht)

Nach zwei aktuellen Urteilen des BGH vom 5. Dezember 2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) hat ein Wohnraummieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter bei einer bloßen Gefahr einer Schimmelpilzbildung die Wohnung zur Beseitigung von Wärmebrücken in den Außenwänden energetisch aufbereitet (z.B. durch Anbringung einer Innendämmung), wenn die Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN Vorgaben und den damaligen Regeln der Baukunst entsprach.

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter zweier Wohnungen geklagt, die in den Jahren 1968 bzw. 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden.Aus heutiger Sicht unter Beachtung der aktuellen Bauvorschriften und der aktuellen technischen Kenntnisse weisen die Wohnungen unstreitig Wärmebrücken in den Außenwänden auf, weshalb die Mieter gegen ihren Vermieter auf prophylaktische Dämmung der Außenwände durch Anbringung einer Innendämmung geklagt hatten. Hierfür wollten sie ein Kostenvorschuss von 12.000 € erzielen.

Nachdem das Berufungsgericht beiden Mietern zunächst eine Mietminderung und auch die Zahlung des verlangten Kostenvorschusses für die Anbringung der Innendämmung zugesprochen hat, hat der BGH nunmehr entschieden, das die Mieter allein für die potentielle Gefahr einer Schimmelpilzbildung, die sich bisher mit den Wärmebrücken in den Außenwänden noch gar nicht realisiert hat, weder Anspruch auf Mietminderung noch auf vorsorgliche Anbringung der Innendämmung haben.

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nach Auffassung des BGH jedenfalls dann kein Sachmangel einer Mietwohnung, wenn dieser Zustand mit dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht.

Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB sowie ein Anspruch auf Mangelbeseitigung im Sinne von § 535 Abs. 1 S. 2 BGB setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus.

Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass seine Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es hierzu technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei sind nach Auffassung des BGH grundsätzlich die bei Errichtung des Gebäudes technischen Normen und nicht die aktuell geltenden Maßstäbe anzulegen.

Im vorliegenden Fall entsprachen die streitgegenständlichen Wohnungen diesem Maßstab, waren also zum Zeitpunkt ihrer Errichtung nach den damals geltenden DIN Vorschriften errichtet worden.

In den Jahren 1968/1971 bestand nach dem Gesetz noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und es war daher das Vorhandensein von Wärmebrücken seinerzeit allgemein üblicher Bauzustand.

Wenn das Berufungsgericht im vorliegenden Fall formuliert hat, dass der Mieter Anspruch auf Einhaltung von „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ hat, bei dem es keine Wärmebrücken und keine Pflicht zum intensiven Lüften mehr gibt, hat der BGH diesem vermeintlichen Anspruch des Mieters eine klare Absage erteilt.

Die Berufung des Landgerichtes auf Erfordernisse „zeitgemäßen Wohnens“ rechtfertigt es nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung moderner Bauvorschriften erwarten darf. Die Argumentation des Berufungsgerichtes läuft darauf hinaus, den Mangelbegriff zu verdrehen und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung einen Anspruch eines Mieters auf eine Neubauzustand zu kreieren. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft.

Dem Mieter ist, wenn er eine ältere Wohnung angemietet hat, ein anderes Lüftungsverhalten zuzumuten als dies eventuell für eine Neubauwohnung erforderlich ist. Wenn der Gutachter im vorliegenden Fall daher zu dem Ergebnis kommt, dass ein tägliches zweimaliges Stoßlüften von ca. einer Viertelstunde bzw. ein täglich dreimaliges Stoßlüften von 10 Minuten ausreicht, um eine Schimmelpilzbildung trotz der Wärmebrücken zu vermeiden, dann ist dies dem Mieter einer älteren Wohnung zuzumuten.

Mieter älterer Wohnungen haben also nicht wegen der potentiellen Gefahr einer Schimmelpilzbildung oder der Verpflichtung zu intensiveren Lüften schon Anspruch auf Verbesserung der Wärmedämmung oder Anspruch auf Mietminderung.

 

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

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