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Aktuelle Rechtslage bei Eigenbedarf

06.01.10 (Allgemein, Mietrecht)

Entgegen landläufiger Meinung muß sich ein Mieter nicht per se „geschlagen“ geben, wenn er vom Vermieter eine Eigenbedarfskündigung erhält. Zu prüfen ist zunächst immer, ob der Vermieter tatsächlich echten Eigenbedarf vorweisen kann und ob er diesen auch ordnungsgemäß und vollständig im Rahmen der Kündigung begründet hat. Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist mithin nicht nur der echte Eigenbedarf, sondern auch die vollständige Darlegung sämtlicher Kündigungsumstände, denn die Kündigung kann vom Vermieter nicht durch spätere Erläuterungen und Sachverhaltsergänzungen „nachgebessert“ werden. An diesem „Nachbesserungsverbot“ scheitern in der Praxis mehr als 50 % der Eigenbedarfskündigungen, selbst wenn der Vermieter grundsätzlich berechtigten Eigenbedarf hätte.


Für den Vermieter gilt daher bei Formulierung einer Eigenbedarfskündigung der Grundsatz, sich zunächst umfassend sämtliche Informationen zu beschaffen, die für die Begründung der Kündigung in irgendeiner Form erforderlich sein könnten, da ein späteres „Nachschieben“ von Gründen, die bei Ausspruch der Kündigung schon bestanden haben, nicht zulässig ist. Nachschieben darf der Vermieter nur solche Gründe zur ergänzenden Erläuterung seiner schon ausgesprochenen Kündigung, die tatsächlich auch erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind.

Bei Formulierung der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter sollte der Vermieter insbesondere großes Augenmerk auf die erforderliche Interessenabwägung zwischen seinen Interessen einerseits und den Interessen des Mieters andererseits legen. Zu diesem Gesichtspunkt hat er nach ständiger Rechtsprechung bereits in der Eigenbedarfskündigung so umfassend vorzutragen, daß der Mieter ohne Einschaltung eines Anwaltes von sich aus problemlos prüfen kann, ob es für ihn Sinn macht, sich gegen die Kündigung zu wehren oder ob er diese besser gleich anerkennt. Die Eigenbedarfskündigung als Dreizeiler „Ich brauche die Wohnung für meine Tochter Susanne“ ist daher von vornherein zum Scheitern verurteilt.

Neben Angaben zur eigenen Wohnsituation hat der Vermieter Ausführungen zu anderen von ihm möglicherweise gehaltenen Wohnungen zu tätigen, gegebenenfalls eigene Vermögensverhältnisse offenzulegen und zu erklären, welche konkreten Vorteile er sich von der künftigen Nutzung der Wohnung des Mieters verspricht. Nur bei derart umfassendem Vortrag gerät der Mieter überhaupt in die von der Rechtsprechung geforderte Situation, auch ohne Anwalt für sich prüfen zu können, ob er eine Verteidigungschance hat oder nicht. Fehlt der Eigenbedarfskündigung diese Ausführlichkeit, scheitert sie trotz vorhandenem echten Eigenbedarfes.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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