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Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung verjährt nicht

16.03.10 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 17.02.2010, Az VIII ZR 104/09, kann der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln der Wohnung während der Mietzeit nicht verjähren. 

Eine Mieterin hatte gerügt, dass ihre Wohnung durch unzureichenden Schallschutz im Gebrauch beeinträchtigt ist. Sie hatte auf Herstellung des erforderlichen Schallschutzes geklagt. Der Vermieter hatte neben anderen Erwägungen insbesondere eingewandt, der Anspruch der Mieterin sei verjährt, da sie die Wohnung schon seit mehr als einem Jahrzehnt nutze.

Der BGH hat hierzu entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels Teil des Gebrauchserhaltungsanspruches des Mieters ist und als solcher während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraumes gleichsam ständig neu.

Dieses Urteil ist zwar juristisch nachvollziehbar, für Vermieter ergibt sich hieraus aber unter Umständen eine fatale Rechtslage. Während ein Mieter nun auch nach Jahrzehnten vom Vermieter noch die Beseitigung baulicher Mängel verlangen kann, hat der Vermieter gegenüber der Baufirma max. 5 Jahre lang Gewährleistungsansprüche, muss also gegebenenfalls nach Jahrzehnten für Fehler gerade stehen, für die er selbst schon lange keinen Regress mehr nehmen kann.

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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