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BGH: Wohnfläche muss für rechtsgültige Vereinbarungen nicht unbedingt im Mietvertrag stehen

14.07.10 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einer aktuellen BGH-Entscheidung vom 23.06.2010, Az. XIII ZR 256/09, kann eine Vereinbarung über die Wohnfläche sich auch aus Absprachen vor dem Vertragsschluss ergeben. Eine Mietwohnung kann daher auch wegen einer Flächenabweichung mangelhaft sein und den Mieter zur Mietminderung berechtigen, wenn der schriftliche Mietvertrag später gar keine Angaben zur Wohnfläche enthält. 

Im zu entscheidenden Fall hatte die Mieterin einer Wohnung vom Vermieter die Rückzahlung von Miete verlangt, da die Wohnung kleiner als vereinbart war. Der schriftliche Mietvertrag enthielt keine Angaben zur Wohnfläche. In der Zeitung war die Wohnung ursprünglich mit “ca. 76qm ” angepriesen worden. Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt die Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung. Darin war die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45qm ausgewiesen.

Tatsächlich hat sich bei konkreter Berechnung der Wohnfläche eine Wohnungsgröße von 53,24qm ergeben. Diese Abweichung beträgt mehr als 10%, so dass ein Mieter grundsätzlich das Recht hat, die Miete wegen dieser Flächenabweichung zu mindern und anteilige Miete zurückzufordern.

Im vorliegenden Fall gab der BGH der Mieterin recht, obwohl die Wohnungsgröße nicht im Mietvertrag niedergelegt war. Der BGH geht davon aus, dass die Parteien eine Vereinbarung über die Wohnfläche getroffen haben, weil die Gesamtumstände (Anzeige in der Zeitung, Übergabe der Grundrissskizze mit Wohnflächenberechnung) darauf schließen lassen, dass Vermieter und Mieter den schriftlichen Vertrag in der Vorstellung schlossen, die Wohnung sei tatsächlich 76,45qm groß. Damit sei eine stillschweigende Vereinbarung über die Wohnungsgröße getroffen worden.

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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