Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 19.11.2014 zum Aktenzeichen VIII 191/13 ist ein Vermieter auch dann zur Beseitigung eines Brandschadens in der Wohnung eines Mieters verpflichtet, wenn der Mieter den Schaden leicht fahrlässig selbst verursacht hat.
Im vorliegenden Fall hatte die 12-jährige Tochter des Mieters auf dem Herd Öl erhitzt und den Topf dann vergessen. Es kam zum Brand.
Der Mieter verlangt vom Vermieter bis zur Behebung des Schadens eine Mietminderung und im Übrigen die Beseitigung des Brandschadens. Der Mieter hat sich hierzu auf den Standpunkt gestellt, dass der Vermieter für derartige Fälle eine Gebäudeversicherung (Feuerkasse) unterhält, die er in Anspruch nehmen kann.
Der Vermieter weigert sich, seine Versicherung zu bemühen, da der Mieter fahrlässig gehandelt hat und den Schaden daher – so die Auffassung des Vermieters – selbst zu tragen hat. Die Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung würde nach Auffassung des Vermieters dazu führen, dass die Versicherungskosten für den Gesamtbestand der Mietwohnungen und damit für alle Nachbarn steigen, obwohl diese den Brand nicht mit verursacht haben. Das sei ungerecht.
Der BGH gibt dem Mieter recht. Der Vermieter muss den Brandschaden beheben und sich insoweit seiner Feuerkassenversicherung bedienen. Wenn ein Mieter anteilig Versicherungsprämien für eine Feuerkasse bezahlt, kann er erwarten, dann über die Versicherung auch geschützt zu sein, wenn ein Schadensfall eintritt.
Ein Rückgriff des Versicherers der Feuerkassenversicherung auf den Mieter ist durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Feuerkasse in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er diese Versicherung selbst abgeschlossen.
Üblicherweise hat der Vermieter kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung auf den Mieter Rückgriff zu nehmen, sondern er ist regelmäßig verpflichtet, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und gegenüber dem Mieter dann auf Schadensersatz aus dem Brandschaden zu verzichten.
Passend zu dieser Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden, dass der Mieter bei einer derartigen Konstellation die Beseitigung des Brandschadens fordern und bis zur Beseitigung auch die Miete mindern kann.
Der Vermieter hat die Miete in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, dies ergibt sich aus dem Gesetz. Wenn der Mieter einen Brandschaden selbst schuldhaft verursacht, entfällt diese Pflicht zwar grundsätzlich, doch gilt dies nicht, wenn es für den Schaden eine – wie hier – eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung gibt, die der Mieter über die Nebenkosten anteilig bezahlt. Exakt in einer solchen Konstellation kann der Mieter nämlich erwarten, dass ihm seine anteiligen Zahlungen für diese Versicherung im Schadensfall auch entsprechend helfen.
mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de