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Center-Management-Kosten im Gewerbemietvertrag nicht unbedingt umlagefähig

30.09.11 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen Urteil des BGH vom 3. August 2011 zum Aktenzeichen XII ZR 205/09 ist eine Formularklausel in einem Mietvertrag unwirksam, wenn sie dem Gewerberaummieter in einem Einkaufszentrum als Nebenkosten zusätzlich zu den allgemeinen Verwaltungskosten auch noch so genannte „Center-Management-Kosten“ auferlegt, die nicht näher aufgeschlüsselt sind. Im Einzelnen:

Die Vermieterin eines Ladens hat in einem Einkaufszentrum vom Mieter eine Betriebskostennachzahlung von knapp € 16.000,00 gefordert. Im Formularmietvertrag war festgelegt, dass der Mieter anteilig „sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen“ tragen sollte.

Als Einzelposition waren im Mietvertrag dazu aufgeführt

– Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Verwaltung

– Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume

auf die Position „Center-Management“ entfallen in der Abrechnung mehr als € 21.000,00, auf die Position Verwaltungskosten weitere € 2.500,00. Der Mieter hat gerügt, dass die Vereinbarung im Mietvertrag ihn unangemessen benachteiligt, weil für ihn überhaupt nicht klar ist, welche Kosten auf ihn zukommen, wenn er im Mietvertrag pauschal unterschreibt, Center-Management-Kosten und Verwaltungskosten tragen zu wollen.

Der BGH hat entschieden, dass die vorgelegte Nebenkostenabrechnung zur Zeit nicht fällig ist.

Zwar müsse der Mieter Verwaltungskosten tragen, da der Begriff Verwaltungskosten hinreichend bestimmt sei.

Die Kosten für das Center-Management sind nach Auffassung des BGH aber nicht umlagefähig, denn der Begriff „Center-Management“ oder „Center-Manager“, wie im Vertrag genannt, ist nicht hinreichend bestimmt und verstößt damit gegen das Transparenzgebot.

Für den Mieter ist nicht klar, welche Kosten hierunter fallen sollen. Gerade weil der Vermieter im vorliegenden Fall auch noch Kosten für die Verwaltung und Raumkosten für Büro und Verwaltungsräume fordert, ist für den Mieter nicht klar, welche anderen Kosten dann noch unter dem Begriff „Center-Manager“ zusammengefasst werden sollen.

Der Begriff „Center-Manager / Center-Management“ enthält keine konkrete Eingrenzung der darin enthaltenen Einzelpositionen, denn zu den Aufgaben des Centermanagements gehören auch teure Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration sowie Eventveranstaltungen und alle Profilierungsmaßnahmen, die das Center durchführt, um am Markt zu bleiben.

Im vorliegenden Fall waren die Kosten für das Center-Management so hoch, dass der Mieter bei Wegfall dieser Kosten aus der Abrechnung nichts mehr nachzahlen musste, der Vermieter mit der Klage also nicht durchgedrungen ist.

 

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

2011093001

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