Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 19.07.2013 zum Az. V ZR 93/12 hat ein ehemaliger Pächter eines Grundstückes Anspruch auf Wertersatz für ein Gebäude, das er auf dem Grundstück in der Hoffnung erstellt hat, das Grundstück in Erbbaupacht erwerben zu können.
Im vorliegenden Fall verlangt ein ehemaliger Pächter eines Grundstücks vom Grundstückseigentümer Wertersatz für ein Wohnhaus nebst Stallgebäude, das er auf dem Grundstück des Eigentümers erstellt hat. Laut Pachtvertrag sollte der Pächter das Grundstück ab 01.01.1991 für 30 Jahre pachten dürfen. Im Pachtvertrag heißt es hierzu, dass sich Verpächter und Pächter darüber einig sind, dass unverzüglich ein Erbbaurechtsvertrag mit einer Gesamtlaufzeit von 99 Jahre geschlossen werden soll.
Auf der Basis dieses Pachtvertrages errichtete der Pächter auf dem Grundstück ein Wohnhaus nebst Stallgebäude, wobei die Grundstückseigentümer es in der Folgezeit ablehnten, ergänzend zum Pachtvertrag einen Erbbaurechtsvertrag zu schließen. Beide Parteien haben im Anschluss daran den Pachtvertrag gekündigt. Der Pächter verlangt nun vom Grundstückseigentümer Wertersatz für Wohnhaus und Stall, da er beides nach Kündigung des Pachtvertrages mangels Zustandekommen des Erbbaurechtsvertrages nicht nutzen kann.
Der BGH gibt dem Pächter Recht. Er kann grundsätzlich einen Ausgleich für seine erstellten Gebäude fordern, denn er hat sie in der Erwartung gebaut, ein Erbbaurecht zu erlangen. Der Grundstückseigentümer wusste aufgrund der hier getroffenen Verabredung im Pachtvertrag, dass das auf dem Grundstück erbaute Gebäude keine Wertsteigerung für sein Grundstück sein sollte, sondern dem Pächter aufgrund des geplanten Erbbaurechtsvertrages zustehen sollte. Wenn der Verpächter daher ausschließen will, dass der Pächter für auf dem Grundstück errichtete Gebäude einen Wertersatz erhält, muss er dies vertraglich vorher regeln. Da eine solche vertragliche Regelung nicht vorhanden ist, konnte der Pächter mit dem üblichen rechnen, dass er nämlich entweder den Erbbaurechtsvertrag erhält oder zumindest Wertersatz für das von ihm errichtete Gebäude.
Dabei hat der BGH allerdings die Auffassung vertreten, dass der Pächter nicht den Wert seiner Baulichkeiten ersetzt bekommt, sondern nur den Wertzuwachs, den das Grundstück durch die Baumaßnahme erfahren hat.
mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de, weitere Rechtsprechung zum Luftrecht www.luftrecht24.de
2013112801