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Gewerberaummiete: Vermieter darf Betriebskostenabrechnung auch nach Auskehrung eines Guthabens noch korrigieren

21.08.13 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 10.07.2013 zum Az. XII ZR 62/12 kann ein Vermieter eine Betriebskostenabrechnung auch dann noch nachträglich zu Lasten seines Gewerberaummieters korrigieren, wenn er ein irrtümlich errechnetes Gutachten aus der Abrechnung schon vorbehaltlos an den Mieter ausgekehrt hatte.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter eines Ladens über die Betriebskosten Abrechnung erteilt und ein sich hieraus ergebendes Guthaben an den Mieter ausgekehrt. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 übersandte er im September 2010 und kehrte in diesem Zusammenhang das Guthaben von € 53,75 an den Mieter aus.

Der Mieter war mit der Abrechnung nicht einverstanden und erhob Einwendungen. Im Oktober 2010 erstellte der Vermieter daraufhin eine neue Abrechnung und ermittelte, dass er eigentlich gegen den Mieter einen Nachzahlungsanspruch von € 375,76 hätte, weil er die Berechnung der Grundsteuer in der ersten Abrechnung vergessen hatte. Der Vermieter hat daraufhin den Mieter auf Rückzahlung des Guthabens einerseits und Zahlung der ermittelten Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung verklagt.

Der BGH gibt dem Vermieter Recht und ist der Auffassung, dass dieser die Abrechnung korrigieren kann, obwohl er dem Mieter schon ein Guthaben aus dieser Abrechnung ausgezahlt hatte. Die vorbehaltlose Auszahlung des Guthabens sei kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, dass den Vermieter hindere, die Abrechnung noch einmal zu korrigieren.

Für die Wohnraummiete hat der BGH schon entschieden, dass weder allein in der vorbehaltlosen Zahlung einer Nachforderung durch den Mieter noch im vorbehaltlosen Auskehren eines Guthabens durch den Vermieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden kann.

Diesen Grundsatz hat der BGH nun auch für die Gewerbemiete erweitert. Die Auszahlung eines Guthabens habe – so der BGH – keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert, weil die Betriebskostenabrechnung selbst nur eine reine Wissenserkärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen ist. Die Auszahlung eines Guthabens ist in diesem Zusammenhang reine Erfüllungshandlung.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de, weitere Rechtsprechung zum Luftrecht www.luftrecht24.de

 

2013082103

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