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Gewerberaummieter muss keine existenzbedrohenden Baumaßnahmen dulden

13.02.13 (Allgemein, Baurecht, Mietrecht)

Nach einem Urteil des BGH vom 31.10.2012 zum Aktenzeichen XII ZR 126/11 ist der Mieter von Gewerberäumen nicht verpflichtet, eine Baumaßnahme, die er eigentlich zu dulden hätte, zu akzeptieren, wenn hierdurch seine Existenzgrundlage in Gefahr gerät.

Im vorliegenden Fall verlangt ein Arzt vom Vermieter Schadensersatz für seine Gewerberäume, nachdem der Vermieter den Mietvertrag fristlos gekündigt hatte. Es existierte ein Mietvertrag über Gewerberäume für eine Neurologie- und Psychiatrie-Praxis. Als feste Vertragslaufzeit war der Zeitraum von Juli 2002 bis Juni 2012 vorgesehen.

Im Mietvertrag ist u. a. vereinbart:

“1.     Der Vermieter kann arbeiten und bauliche Maßnahmen zur Erhaltung oder zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Schadensbeseitigung auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Der Mieter hat die in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzögern. § 554 Abs. 3 S. 2 BGB, wonach der Mieter in diesem Fall zur Kündigung berechtigt ist, ist ausgeschlossen.

2.    Soweit der Mieter die Maßnahmen zu dulden hat, kann er Ersatz seiner Aufwendungen nicht verlangen. Schadensersatz kann er nur verlangen, wenn durch die Maßnahmen der Gebrauch der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder unmöglich gemacht wird…”

Im Jahre 2009 beschloss der Vermieter, den Gebäudekomplex grundlegend zu sanieren und teilte dies dem Mieter mit. Verhandlungen über eine mögliche Vertragsauflösung scheiterten indes.

Im März 2010 ließ der Vermieter den Mieter sodann wissen, dass Baubeginn Mai 2010 sei. Dabei plante der Vermieter umfassende Um- und Ausbaumaßnahmen, inkl. den Abriss der bestehenden Garagenanlage, den Neubau einer Tiefgarage, den Anbau von Aufzugsanlagen, den teilweisen Abriss und Neubau sämtlicher Balkone, den Abriss der bestehenden Dächer und den Neubau derselben nebst Dacherweiterung, eine Fenstermodernisierung, die Anbringung einer Wärmedämmung und die Neugestaltung der Fassade und des Treppenhauses. Des Weiteren sollten sämtliche Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom komplett neu gezogen werden. Die Baukosten schätzte der Vermieter seinerzeit auf 3,5 Mio. Euro.

Ende Januar 2010 schloss der Mieter zum 01.04.2010 bei einem anderen Vermieter einen neuen Gewerberaummietvertrag für seine Praxis ab und kündigte im März 2010 den bestehenden Mietvertrag wegen Gebrauchsentziehung zum 31.03.2010. Er zog zum 31.03.2010 aus. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Bauarbeiten des Vermieters noch nicht begonnen.

Der Mieter verlangt nun Ersatz seines durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages entstandenen Schadens, u. a. Umzugskosten, Renovierungskosten für die neue Fläche sowie Erstattung der Mietdifferenz für die Restlaufzeit des Mietvertrages.

Der BGH hat sich auf die Seite des Mieters gestellt und diesem recht gegeben. Er habe aus § 536 a Abs. 1 BGB Anspruch auf Ersatz des durch die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages entstandenen Schadens.

Zwar habe er das Mietverhältnis selbst gekündigt, sei hierzu aber quasi gezwungen worden, denn aufgrund der angekündigten Baumaßnahmen stand eine nicht duldungspflichtige Gebrauchsentziehung der Mieträume sicher bevor. Der Mieter war aufgrund dieses Mangels daher auch ohne vorherige Fristsetzung oder Abmahnung aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Der BGH ist der Auffassung, dass die mit den geplanten Baumaßnahmen einhergehenden umfassenden Belastungen den zumutbaren Betrieb einer Neurologie- und Psychiatrie-Praxis für einen längeren Zeitraum nicht mehr möglich machen. Durch die komplette Neugestaltung des Gebäudes war die Nutzbarkeit der Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch für eine längere Zeit aufgehoben.

Diesen Mangel hat der Vermieter zu vertreten, denn der Mieter war zur Duldung der Umbaumaßnahmen nicht etwa gem. der §§ 554 Abs. 1 und Abs. 2 i. V. m. § 578 Abs. 2 verpflichtet. Zwar waren die geplanten Umbaumaßnahmen überwiegend Modernisierungsarbeiten, die ein Mieter grundsätzlich nach diesen Normen dulden muss, doch stellen die Umbaumaßnahmen im vorliegenden Fall für den Mieter eine unzumutbare Härte dar, denn er hätte die Mietsache über einen längeren Zeitraum nicht vertragsgemäß nutzen können. Hierdurch hätte er Patienten verlieren und auch in dieser Zeit keine neue Patienten generieren können. Ein derart existenzbedrohendes Risiko wiederum stellt eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters an einer Steigerung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjektes nicht zu rechtfertigen ist.

Der Mieter durfte in diesem Fall auch fristlos kündigen, obwohl die Bauarbeiten noch gar nicht begonnen hatten, denn aufgrund der Planungen des Vermieters war klar, dass die Arbeiten kurzfristig umgesetzt werden würden.

Nach Auffassung des BGH schadet es auch nicht, dass der Mieter schon vor Ausspruch seiner eigenen Kündigung Ersatzräume angemietet hatte, denn angesichts der bevorstehenden Gebrauchsbeeinträchtigung durfte er Maßnahmen zur Schadensminderung treffen.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de, weitere Rechtsprechung zum Luftrecht unter www.luftrecht24.de

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