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Kein Anspruch des Mieters auf Auskunft über die Betriebskosten bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale

16.12.11 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 16.11.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 106/11 hat ein Mieter nicht generell Anspruch darauf, vom Vermieter die Zusammensetzung der vereinbarten Betriebskostenpauschale zu erfahren oder von ihm zu hören, wie hoch die tatsächlichen jährlichen Betriebskosten sind. Im Einzelnen:

Im vorliegenden Fall hat der Mieter mit dem Vermieter eine monatliche Betriebskostenpauschale von 190,00 € vereinbart und hält sie für von Anfang an zu hoch. Er verlangt daher vom Vermieter Auskunft über die tatsächlich jährlich anfallenden Betriebskosten und möchte Einsicht in die entsprechenden Belege.

Der Vermieter verweigert dies unter Hinweis darauf, dass er mit dem Mieter eine Pauschale vereinbart hat und gerade nicht zur Abrechnung verpflichtet ist. Der BGH hat sich auf die Seite des Vermieters gestellt und vertritt ebenfalls die Auffassung, dass der Vermieter keine Auskunft erteilen muss.

Die Mieter haben den Mietvertrag sehenden Auges mit einer Pauschale abgeschlossen und wussten, dass sie keine Abrechnung erhalten würden. Ein Anspruch auf Einblick in die Kalkulation ergibt sich auch nicht aus § 560 III BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Betriebskostenpauschale herabzusetzen, wenn jährlich weniger Betriebskosten anfallen. Im vorliegenden Fall sind die Mieter der Auffassung, dass die Betriebskostenpauschale von Anfang an zu hoch war. § 560 III BGB gilt nach Auffassung des BGH aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen, so dass diese Norm den Mietern im vorliegenden Fall nicht hilft.

Die Mieter haben nach Auffassung des BGH auch keine Möglichkeit, jeweils zum Jahresende Auskunft über die tatsächlichen Kosten zu erbitten, denn sie haben eine Pauschale, bei der der Vermieter gerade nicht abrechnen muss.

Ein Auskunftsanspruch könnte sich – so der BGH – allenfalls aus § 242 BGB (Treu und Glauben) ergeben, sofern konkrete Anhaltspunkte existieren, die dafür sprechen, dass sich Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben (z. B. Wegfall der Treppenhausreinigung oder der Gartenbetreuung). Für solche Anhaltspunkte haben die Parteien im vorliegenden Fall aber nichts vorgetragen, so dass § 242 BGB hier auch nicht greift. Es bleibt mithin dabei, dass im vorliegenden Fall der Mieter vom Vermieter keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen kann.

 

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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