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Kündigung auch mit älteren Mietschulden möglich

19.07.16 (Allgemein, Mietrecht)

Der BGH hatte sich mit Urteil vom 13.07.2016 (Az. VIII ZR 296/15) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges auch auf ältere Mietrückstände gestützt werden kann.

Hintergrund ist Folgender: Die Mieterin zahlte der Vermieterin für zwei Monate nicht den vereinbarten Mietzins, sodass die Vermieterin nach erfolgloser Mahnung den Mietvertrag kündigte, allerdings erst sieben Monate nach dem Auftreten der Rückstände.

Die Mieterin wendete ein, die gesetzliche Regelung des § 314 Abs.3  BGB („Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat) würde eine Kündigung erst nach sieben Monaten unmöglich machen.

Der BGH vertritt jedoch eine andere Fassung und sah die fristlose Kündigung als wirksam an.

Begründet wird dieser Standpunkt mit der Gesetzessystematik.

§ 314 BGB, als Norm für die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen, sei bei Mietverhältnissen nicht anwendbar. Mietrechtliche Regelungen zur fristlosen Kündigungen seien vom Gesetzgeber anhand der §§ 543, 569 BGB hinreichend manifestiert worden. Zudem spricht gegen die Annahme einer zeitlichen Schranke für den Ausspruch einer Kündigung auch der Regelungscharakter. Mit der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 sei bewusst davon abgesehen worden, eine fristlose Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist zu fordern.

Gegen eine wirksame Kündigung könnte dann allenfalls noch das Argument der Verwirkung sprechen. Verwirkung setzt indes voraus, dass der Vermieter in dem Mieter in irgendeiner Form das Vertrauen geschürt hat, er würde nicht mehr kündigen. Hierfür gab es im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

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