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Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung zulässig

07.12.11 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 14.09.2011 kann der Vermieter das Mietverhältnis nach Abmahnung kündigen, wenn der Mieter ständig seine Miete unpünktlich zahlt (Az: VIII ZR 301/10). 

Im vorliegenden Fall bestand das Mietverhältnis schon seit 1979. Nach dem Mietvertrag war die Miete monatlich im Voraus spätestens am 3. Werktag eines Monates zu entrichten. In der Zeit von Januar 2008 bis März 2009 hat der Mieter seine Miete elf Mal unpünktlich gezahlt. Im September 2008 mahnte der Vermieter den Mieter wegen dieser verspäteten Zahlungen zwei Mal ab, wobei der Mieter bestreitet, diese Abmahnungen erhalten zu haben. Eine weitere Abmahnung im Februar 2009 ließ der Vermieter daraufhin per Gerichtsvollzieher zustellen. Nach Erhalt dieser dritten Abmahnung zahlte der Mieter auch die Miete für März 2009 wieder zu spät ein, nämlich erst am 10.03.2009. Der Vermieter nahm dies zum Anlass, das Mietverhältnis nunmehr fristlos, hilfsweise ordentlich zu kündigen.

Gegen die nachfolgende Räumungsklage hat der Mieter eingewandt, er habe die ersten beiden Abmahnungen nicht erhalten. Der BGH hat dem Vermieter trotzdem Recht gegeben, auch wenn ungeklärt geblieben ist, ob die beiden ersten Abmahnungen zugegangen sind oder nicht. Unstreitig ist die dritte Abmahnung vom Februar 2009 (per Gerichtsvollzieher) zugegangen. Dies genügt dem BGH für den Ausspruch einer Kündigung, denn ebenso unstreitig hat der Mieter nach Erhalt dieser Abmahnung vom Februar 2009 im März 2009 die Miete ein weiteres Mal unpünktlich gezahlt.

Nach § 543 I BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Vertrages nicht zumutbar ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die Miete trotz Abmahnung weiter unpünktlich zahlt.

Bei der Würdigung, ob im vorliegenden Fall die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung erfolgten Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Da der Mieter hier elf Mieten nicht pünktlich gezahlt hatte, reicht nach Auffassung des BGH eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung, um die fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

 

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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