Urteile – Recht – Entscheidungen – Blog

  • Kategorien

  • Schlagwörter

  • RSS Feed einbinden

    Rechtsurteile auf Ihrer Webseite?
    - Kein Problem. Nutzen Sie unseren kostenlosen RSS-Feed und binden Sie unsere Beiträge in Ihre Seite ein.

    RSS Feed: www.rechtsurteile.com/feed

Modernisierungsmieterhöhung möglich trotz nicht angekündigter Modernisierung

17.06.11 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 2. März 2011 (Aktenzeichen VIII ZR 174/10) ist eine Mieterhöhung wegen einer durchgeführten Modernisierung nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Maßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

Im vorliegenden Fall hat der Vermieter in sein Mietobjekt einen Fahrstuhl als Modernisierungsmaßnahme einbauen wollen. Er kündigte dies dem Mieter im September 2007 an. Der Mieter widersprach der Modernisierungsmaßnahme, weshalb der Vermieter seine Modernisierungsankündigung in den Folgemonaten wieder zurückzog. Gleichwohl ließ er den Fahrstuhl einbauen und schloss die entsprechenden Arbeiten im September 2008 ab. Anschließend forderte er im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB den Mieter auf, zumindest ab Juni 2009, also mehr als sechs Monate später, eine Modernisierungsmieterhöhung von monatlich € 120,78 für den Fahrstuhl zu entrichten.

Der Mieter hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass der Modernisierungsmaßnahme keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung im Sinne von § 554 BGB vorausgegangen sei und der Vermieter schon aus diesem Grunde die Miete gar nicht erhöhen könne. Darüber hinaus sei die Erhöhung für ihn auch unzumutbar, da sie eine Anhebung der bisherigen Miete um gut ein Drittel auf nunmehr € 601,37 bedeute, er aber nur ein Nettoeinkommen von € 1.600,00 habe.

Der BGH hat hier die Auffassung vertreten, dass für die tatsächliche Zahlung einer Modernisierungsmieterhöhung keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung erforderlich ist, sofern die Modernisierungsmaßnahme als solche vom Mieter letztlich geduldet wurde und realisiert werden konnte. Der Mieter sei durch die Erhöhung von gut € 120,00 auch nicht überobligationsmäßig belastet und müsse die Erhöhung von seinem Nettoeinkommen, das mit € 1.600,00 nicht zu gering sei, tragen.

Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass sich diese Rechtsfolge im Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB ergäbe. Darin ist lediglich vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängern kann, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 BGB mitgeteilt hat. Die Mitteilungspflicht nach § 554 BGB dient nur dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll dem Mieter ein gewisser Zeitraum zugestanden werden, sich auf die Baumaßnahmen einzustellen, zum anderen erhält er durch § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht, um die Wohnung verlassen zu können, bevor die Modernisierungen beginnen. Die Modernisierungsankündigung hat damit informatorischen Charakter, doch blockiert eine fehlende Ankündigung nicht die spätere Mieterhöhungsbefugnis des Vermieters. Die Erhöhungsmöglichkeit des Vermieters aus § 559 BGB soll ihm im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz geben, in das Objekt zu investieren. Die Interessen des Mieters sind ausreichend dadurch geschützt, dass bei fehlender oder falscher Modernisierungsankündigung die Frist, ab der die Mieterhöhung zu zahlen ist, entsprechend verlängert.

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

Kommentar schreiben

XHTML: Sie können diese Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>