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Nebenkostenabrechnung verwirkt, wenn der Vermieter sie über Jahre nicht beitreibt

06.06.12 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Beschluss vom 21.02.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 146/11 kann sich der Vermieter mit der Geltendmachung der Nebenkostennachforderungen nicht beliebig Zeit lassen.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter gegen sämtliche Betriebskostenabrechnungen des Vermieters der Jahre 2001 bis 2007 jeweils gleich lautende Widersprüche erhoben, ohne dass der Vermieter hierauf reagiert oder die Nachforderungen geltend gemacht hätte. Im Jahr 2007 kaufte der Mieter die Wohnung aus dem Zwang, womit das Mietverhältnis endete. Auch im Anschluss an diesen Verkauf unternahm der ehemalige Vermieter zunächst nichts, um die bisher noch nicht bezahlten Nebenkostenabrechnungen einzufordern. Erst kurz vor Ende der am 31.12.2009 ablaufenden Verjährungsfrist machte der Vermieter sodann die Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2005 beim Mieter geltend. Der Mieter wendete Verwirkung ein, da er angesichts der oben geschilderten Sachlage davon ausgehen konnte, dass sich der Vermieter hier nicht mehr bei ihm meldet und keine weiteren Ansprüche mehr fordert.

Der BGH hat dem Mieter Recht gegeben und die Verwirkung bestätigt. Das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment sieht der BGH darin, dass der Vermieter nach Vorlage der Abrechnung fast 3 1/2 Jahre nichts unternommen hat. Weil der Vermieter auf die Beanstandungen des Mieters bezüglich der Nebenkostenabrechnungen hin keine Bemühungen unternahm, seine Forderungen aus den Jahren 2001 bis 2004 gerichtlich weiter zu verfolgen, hat sich über die Jahre bei dem Mieter zu Recht der Eindruck verfestigt, dass seine Beanstandungen beim Vermieter offensichtlich Gehör gefunden haben und der Vermieter auf die Durchsetzung der Abrechnung verzichten wollte. Da der Ablauf über die Jahre immer gleich war, konnte beim Mieter der Eindruck entstehen, der Vermieter würde auch für den Nachforderungsanspruch aus der Abrechnung des Jahres 2005 genauso verfahren und diesen nicht mehr durchsetzen. Hierfür spricht insbesondere, dass der Vermieter unmittelbar nach dem Verkauf der Wohnung an den Mieter nichts unternommen hat, sondern sich erst zwei Jahre später mit der Nachforderung gemeldet hat. All dies sind ausreichende Umstände dafür, dass hier eine Verwirkung eingetreten ist, auf die sich der Mieter berufen kann.

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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