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Neu: Vermieter darf Betriebskostenvorauszahlung nur nach korrekter Abrechnung anpassen

21.06.12 (Allgemein, Mietrecht)

Der BGH hat in einem aktuellen Urteil vom 15.05.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 245/11 seine Rechtsprechung zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen zugunsten des Mieters geändert:

Bisher war es für die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen ausreichend, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorgelegt hatte. Ob sie auch materiell richtig war oder in diversen Punkten insoweit angreifbar, war zwar für die Fälligkeit der Nachzahlung selbst, nicht aber für die wirksame Anpassung der Vorauszahlungen von Bedeutung. Dies ist nun nach dem neuen BGH-Urteil vom 15.05.2012 anders.

Nach Auffassung des BGH vom 15.05.2012 handelt der Vermieter pflichtwidrig, wenn er eine falsche Abrechnung erstellt und dürfe daher nicht damit belohnt werden, dass er aus dieser falschen Abrechnung heraus erhöhte Vorauszahlungen verlangen kann.

Im vorliegenden Fall wollte der Kläger als Vermieter Räumung und Herausgabe der vom Mieter bewohnten Wohnungen erstreiten. In beiden Fällen hatte er mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Vorauszahlungen angepasst. Die Betriebskostenabrechnung selbst wies inhaltliche Fehler auf und war materiell nicht korrekt. Der Mieter hatte seit 2006 nur einen Teil der geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen bezahlt bzw. für die zweite Wohnung die Vorauszahlungen überhaupt nicht überwiesen. So kam es wegen der nicht gezahlten Vorauszahlungsanpassungen für beide Wohnungen im Ergebnis zu einem Mietrückstand, den der Vermieter zur Kündigung heranzog. Der Vermieter scheiterte mit seinen Räumungsklagen in den Vorinstanzen. Der BGH hat die Vorinstanzen bestätigt und entschieden, dass der Vermieter zur Anpassung von Vorauszahlungen für Betriebskosten nur dann berechtigt ist, wenn sie auf einer inhaltlich richtigen Abrechnung beruhen.

Der BGH hält damit an seiner ursprünglichen Rechtsprechung nicht mehr fest, wonach eine formell korrekte Abrechnung für die Anpassung der Vorauszahlungen genügt hatte. Grund für diesen Sichtwechsel ist die Tatsache, dass eine materiell falsche Abrechnung, die der Mieter im Ergebnis zu Recht beanstandet, den Mieter trotzdem zur Zahlung von Vorauszahlungen zwingen würde, die er eigentlich gar nicht schuldet. Er müsste diese Vorauszahlungen aber erbringen, um – wie im vorliegenden Fall – eine Räumungsklage abzuwenden. Dies – so der BGH – ist nicht hinnehmbar, denn der Vermieter verletzt eigene Vertragspflichten, wenn er nicht korrekt abrechnet. Hieraus soll er keine Vorteile, insbesondere nicht bis hin zur Räumung einer Wohnung haben.

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

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