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Schadensersatz für Grundstückskäufer begrenzt auf den Kaufpreis

23.04.14 (Allgemein, Baurecht, Zivilrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 04.04.2014 zum Aktenzeichen V ZR 275/12 schuldet der Verkäufer eines Grundstücks keinen unbegrenzten Schadensersatz, wenn sich nach dem Verkauf Mängel am Grundstück zeigen.

Im vorliegenden Fall verlangte der Käufer eines Mehrfamilienhauses vom Verkäufer Schadensersatz, weil sich herausgestellt hatte, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war.

Zwischen den Parteien war unstreitig, dass der Verkäufer für diesen Hausschwamm zu haften hat, umstritten war allerdings, in welcher Höhe diese Haftung ausfällt.

Der Käufer hatte das Grundstück für 260.000,00 € erworben und hatte in einem Gerichtsverfahren bereits vom Verkäufer Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 90.000,00 € sowie von weiteren 45.000,00 € zum Ausgleich des merkantilen Minderwertes erstritten. Außerdem war in diesem Gerichtsverfahren festgestellt worden, dass der Verkäufer verpflichtet ist, den Käufer auch von weiteren Schäden, die durch den Hausschwamm verursacht worden sind, freizuhalten.

Im vorliegenden Prozess ging es nun um die Festsetzung der Höhe des weiteren Schadens, der gem. Feststellungsurteil schon fixiert worden war.

Der Käufer hat hier zusätzlichen weiteren Schadensersatz von knapp 500.000,00 € für ergänzende Sanierungsmaßnahmen vom Verkäufer verlangt. Er trägt vor, dass der Wert des mit Hausschwamm befallenen Objektes bei 507.000,00 € liegt, im mangelfreien Zustand aber bei weit über 600.000,00 €.

Das Kammergericht hatte dem Käufer den verlangten zusätzlichen Schadensersatz von einer knappen halben Million Euro zugesprochen, der BGH indes hatte das Urteil des Kammergerichtes aufgehoben und den Rechtsstreit an das Kammergericht zurückverwiesen.

Der BGH ist der Auffassung, dass der Käufer zwar grundsätzlich vom Verkäufer Ersatz der Sanierungskosten verlangen kann, dies allerdings nur dann, wenn die zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten nicht unverhältnismäßig hoch sind. Sind sie es, ist der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt.

Um zu ermitteln, ob die Kosten für die Mangelbeseitigung unverhältnismäßig sind, ist bei Grundstückskaufverträgen zunächst der Verkehrswert des Grundstückes in mangelfreiem Zustand einerseits und der Verkehrswert des Grundstückes in mangelbehaftetem Zustand andererseits zu ermitteln. Der BGH geht davon aus, dass die Mangelbeseitigung jedenfalls dann unverhältnismäßig ist, wenn sie den Verkehrswert des Grundstückes in mangelfreiem Zustand übersteigt oder wenn die Kosten für die Mangelbeseitigung das doppelte des Preises erreichen, den das Objekt in mangelbehaftetem Zustand wert ist.

Im vorliegenden Fall liegen die Zahlen so, dass tatsächlich die Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass die Kosten für die Mangelbeseitigung unverhältnismäßig hoch ausgefallen sind. Hierfür ist aber noch eine weitere Aufklärung erforderlich, weshalb der BGH den Rechtsstreit zunächst an das Kammergericht zurückverwiesen hat.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

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