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Schriftformheilungsklausel bindet den neuen Eigentümer nicht

14.03.14 (Allgemein, Mietrecht, Zivilrecht)

Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 22.01.2014 zum Aktenzeichen XII ZR 68/10 ist der Erwerber einer Gewerbeimmobilie nicht an die Schriftformheilungsklausel des Gewerbemietvertrages gebunden, den er zusammen mit dem Objekt gekauft hat.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter im Jahre 2005 mit dem ursprünglichen Vermieter einen Gewerberaummietvertrag über eine Ladenfläche zum Betrieb einer Apotheke abgeschlossen.

Dieser Mietvertrag enthielt eine sog. Schriftformheilungsklausel mit folgendem Inhalt:

„Alle Vereinbarungen, die zwischen den Parteien getroffen worden sind, sind in diesem Vertrag enthalten. Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der
§§ 550,126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.

Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungsvertrages/Hauptvertrages, sondern für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge.“

Während der Laufzeit des Mietvertrages vereinbarten der damalige Vermieter und der Mieter eine vom Mietvertrag abweichende neue Laufzeit des Vertrages (01.03.2006 bis 28.02.2012) nebst zusätzlicher Optionen für den Mieter.

Diese ergänzenden Vereinbarungen wurden allerdings nicht in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten, sondern ergeben sich nur aus einem Bestätigungsschreiben, das der Vermieter dem Mieter übersandt hat.

Der hieraus entstandene Schriftformmangel ist nie geheilt worden.

Der Erwerber des Grundstückes hat das Objekt mit dem Mieter und diesem Mietvertrag mit dem Schriftformmangel erworben und verlangt nun nach entsprechender Kündigung die Räumung der Fläche.

Der Mieter beruft sich auf die Schriftformheilungsklausel, der Vermieter bezieht sich auf den unstreitig vorhandenen Schriftformmangel und geht davon aus, dass die Schriftformheilungsklausel nur zwischen dem alten Vermieter und dem Mieter, nicht aber auch für ihn als dem neuen Vermieter Geltung entfaltet.

Der BGH gibt dem neuen Vermieter recht.

Die Schriftformheilungsklausel war eine Vereinbarung zwischen dem alten Vermieter und dem Mieter, kann aber den neuen Eigentümer nicht binden. Dem Erwerber eines Grundstückes ist es nicht als treuwidrig anzulasten, wenn er das Mietverhältnis trotz der ursprünglich im Mietvertrag enthaltenen Schriftformheilungsklausel wegen eines Schriftformmangels kündigt. Anderenfalls würde der Schutzzweck des § 550 BGB ausgehebelt werden. Dieser soll ja gerade sicherstellen, dass ein Grundstückserwerber, der durch Kauf in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag erkennen kann. Das Schriftformerfordernis dient dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Vertragsparteien sicherzustellen.

Die vom neuen Vermieter ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf
§ 550 BGB war mithin tragfähig – der Mieter muss räumen.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

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