Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 19.03.2014 zum Az VIII ZR 203/13 muss der Erwerber einer Wohnung nicht auf seine eigene Eintragung im Grundbuch warten, bevor er sich gegenüber dem Mieter als rechtmäßiger neuer Vermieter gerieren kann.
Im vorliegenden Fall hatte der Erwerber mit notariellem Vertrag vom 16.03.2006 eine Eigentumswohnung gekauft, war aber erst am 04.05.2010 im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden.
Im Kaufvertrag ist ein wirtschaftlicher Übergang (Eintritts-Stichtag) für den 01.01.2006 vereinbart. Gleichzeitig hatten die Parteien im Kaufvertrag bestimmt, dass der Käufer ab 01.01.2006 mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintreten sollte. Ferner hat der Verkäufer im Kaufvertrag den Erwerber bevollmächtigt, ab sofort bis zur endgültigen Umtragung im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben. Der Käufer sollte darüber hinaus das Recht haben, im eigenen Namen Prozesse führen zu dürfen.
Der Käufer teilte nach dem Notartermin dem Mieter mit, dass er das Grundstück erworben habe und gerierte sich ab diesem Zeitpunkt gegenüber dem Mieter als neuer Vermieter, obwohl er zu dieser Zeit noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Er erteilte Betriebskostenabrechnungen und formulierte Mieterhöhungsverlangen. Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen jeweils zu.
Zwischen März 2007 und Mai 2010 erbrachte der Mieter insgesamt Zahlungen von knapp 29.000,00 € gegenüber dem Käufer der Immobilie. Der Mieter stellt sich nun auf den Standpunkt, der Erwerber habe seine Vermieterstellung bis Mai 2010, also der endgültigen Umschreibung im Grundbuch, nur vorgetäuscht, weshalb er als Mieter die insoweit erbrachten Zahlungen nunmehr zurückverlangen dürfe.
Diese Zahlungen stünden – wenn überhaupt – allenfalls dem alten Eigentümer, nicht aber dem Erwerber zu.
Im Rahmen des Prozesses hat der alte Eigentümer vorsorglich sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis noch mal an den Käufer abgetreten.
Der BGH hat entschieden, dass der Mieter keine Rückzahlung der knapp 29.000,00 € fordern darf. Der Käufer hat die Forderungen zu Recht vom Mieter vereinnahmt. Jedenfalls in der Abtretung vom 24.07.2012 liegt eine entsprechende Genehmigung.
Der BGH hält auch die vom Käufer im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen für wirksam. Der Verkäufer einer Wohnung kann den Erwerber ermächtigen, schon vor der Umschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Diese Ermächtigung ist wirksam und muss vom Erwerber gegenüber dem Mieter noch nicht einmal offen gelegt werden.
mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de