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Vermieter kann Waschmaschine nicht über die Hausordnung verbieten

04.02.14 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichtes Freiburg vom 10.12.2013 zum Aktenzeichen 9 S 60/13 darf der Vermieter die Erlaubnis aus dem Mietvertrag, in der Wohnung eine Waschmaschine nebst Wäschetrockner zu betreiben, nicht nachträglich durch Erlass einer neuen Hausordnung einschränken oder zurücknehmen.

Im vorliegenden Fall stritten sich Vermieter und Mieter vor Gericht darum, ob der Vermieter dem Mieter einer Wohnung nachträglich den Betrieb von Waschmaschine und Trockner in der Wohnung verbieten und ihn auf eine Waschküche im Keller verweisen darf, wo der Mieter Waschmaschine und Trockner aufstellen könnte.

Im Mietvertrag des Mieters ist Folgendes geregelt:

„Zur Aufrechterhaltung der Ordnung und für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen gilt die Haus- und Garagenordnung. Sie ist Bestandteil dieses Vertrages. Änderungen dieser Ordnungsvorschriften sind dem Vermieter gestattet, wenn sachliche Gründe dies erfordern.“

In der Hausordnung heißt es:

„Das Waschen und Trocknen von Wäsche in der Wohnung ist nur mit automatischen Maschinen gestattet.“

Im Verhältnis zu anderen Hausmitbewohnern galten im Haus teilweise auch noch andere Regelungen.

Der Mieter hat zunächst Waschmaschine und Trockner in der gemeinschaftlichen Waschküche aufgestellt und genutzt, später aber beide Geräte in die eigene Wohnung verlegt. Anschließend hat sich ein Nachbar über den Lärm der Geräte beschwert, so dass der Vermieter auf die Idee kam, eine vereinheitlichende Hausordnung zu erstellen und an alle Mieter zu verschicken. In dieser heißt es:

„Waschmaschinen und Wäschetrockner dürfen in den Wohnungen nicht aufgestellt werden, hierfür hat jeder Mieter seinen Anschlussplatz in der Waschküche.“

Die Mieter waren mit dieser nachträglichen Änderung der Hausordnung und damit der mietvertraglichen Pflichten nicht einverstanden und haben sich geweigert, Waschmaschine und Trockner in den Keller zu verlegen.

Das Landgericht Freiburg hat den Mietern recht gegeben. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Hausordnung einseitig zu Lasten der Mieter zu ändern. Sein diesbezüglicher Änderungsvorbehalt im Mietvertrag ist mangels hinreichender Konkretisierung unwirksam. Das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen/Wäschetrocknern in der Wohnung gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Änderungsvorbehalt im Mietvertrag bezieht sich aber nur auf Ordnungsvorschriften, also solche Regelungen, die nötig sind, um das koordinierte Zusammenleben im Haus zu ordnen. Hierzu gehört aber nicht der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauches der einzelnen Wohnungen, sondern z. B. die Einhaltung von Ruhezeiten, das Verbot, auf dem Hof offenes Feuer zu bereiten oder auf dem Balkon zu grillen. Die Aufstellung von Waschmaschinen ist keine Ordnungsvorschrift, und der Vermieter hatte sich im Mietvertrag lediglich vorbehalten, Ordnungsvorschriften in der Hausordnung einseitig ändern zu wollen, wenn sachliche Gründe dies erfordern.

Der Vermieter hat nach Auffassung des Gerichtes auch keinen Anspruch auf Unterlassung des Betriebes von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Wohnung der Mieter. Dieser Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 242 BGB (Treu und Glauben). Der Mieter muss zwar bei Benutzung von Waschmaschine und Trockner in der Wohnung eine ständige Überwachung der Geräte sicherstellen, so dass die Gefahr von Schäden unabhängig vom Alter der Maschinen in Grenzen gehalten wird. Geräusche von Haushaltsmaschinen, die ein Mieter unter Berücksichtigung der Ruhezeiten aus der Hausordnung benutzt, müssen Mitmieter allerdings als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung akzeptieren.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

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