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Vermieter muss bei Mieterhöhung durch den Hausverwalter nicht namentlich genannt werden

25.06.14 (Allgemein, Mietrecht)

Nach einem aktuellen Urteil des BGH vom 02.04.2014 zum Az. VIII ZR 231/13 muss eine Hausverwalter, die ein Mieterhöhungsverlangen formuliert, gegenüber dem Mieter die Vertretung nicht ausdrücklich offen legen und insbesondere den Vermieter nicht namentlich nennen. Im vorliegenden Fall hatte die Hausverwaltung vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gefordert. Im Mieterhöhungsverlangen heißt es hierzu:

“Gem. § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Wir bitten deshalb m Zustimmung.”

Die Mieter erhielten dieses Schreiben zusammen mit einer Nebenkostenabrechnung von der Hausverwaltung, die gleichzeitig darum bat, die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung auf das bekannte Vermieterkonto einzuzahlen.

Die Mieter haben sich gegen die Mieterhöhung mit der Behauptung gewährt, aus dem Schreiben ginge nicht hervor, dass die Hausverwaltung im Namen des Vermieters gehandelt habe.

Der BGH hält das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung für wirksam. Er meint, dass eine Willenserklärung, jemand im Rahmen seiner Vollmacht abgibt, immer für und gegen den Vertretenen wirkt, wobei es eben keinen Unterschied macht, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände erst ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll, § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Der BGH erteilt damit ausdrücklich der mietrechtlichen Literatur und der Instanzenrechtsprechung eine Absage, die teilweise die Auffassung vertritt, Stellvertretung müsse immer ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter namentlich benannt sein.

Nach Auffassung des BGH genügt ein konkludentes Handeln im fremden Namen. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner kann der Mieter durch Auslegung der Erklärung und der Begleitumstände erlangen. Wenn die Hausverwaltung im Rahmen des Mietverhältnisses tätig wird und in diesem Zusammenhang Erklärungen abgibt, ist regelmäßig aus den Umständen zu erkennen, dass diese Erklärungen natürlich nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Vermieters erfolgen sollen.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de, weitere Rechtsprechung zum Luftrecht www.luftrecht24.de

 

2014062501

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