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Vermieterkündigung ohne Einhaltung der Sperrfrist bei Wohnungsumwandlung

14.01.10 (Allgemein, Mietrecht)

§ 577 a BGB enthält bekanntlich eine Sperrfrist, wonach der Vermieter Wohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, erst nach Ablauf einer bestimmten Frist – in Hamburg sind es zehn Jahre – kündigen kann. Um diesen teilweise sehr lästigen Kündigungsschutz für Mieter umgehen zu können, hatte der Vermieter nur die Möglichkeit, mit dem Mieter eine – oft teuer bezahlte – Aufhebungsvereinbarung zu treffen.

Inzwischen hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden, dass die Kündigungssperrfrist aus § 577 a BGB zwar weiterhin für Eigendarfskündigungen gilt, nicht aber zum Beispiel für den Fall, dass ein Vermieter die zu kündigende Wohnung für ein Au-Pair-Mädchen benötigt, das seinem Haushalt bisher nicht angehört hat.

Ein geschickter, aber nachvollziehbarer Schachzug, der für so manchen Vermieter hilfreich sein kann. Zur Erinnerung: Gemäß § 573 Abs. 1 Ziff. 2 BGB kann der Vermieter wegen Eigenbedarfs nur kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder (bisher schon vorhandene) Angehörige seines Haushaltes benötigt. Dies trifft auf ein bisher noch nicht dem Haushalt angehörendes Au-Pair-Mädchen, das erst eingestellt werden soll, natürlich nicht zu, so dass offizieller Kündigungsgrund des Vermieters also auch nicht § 573 Abs. 1 Ziff. 2 BGB ist. Offizieller Kündigungsgrund für das Au-Pair-Mädchen kann hier nur § 573 Abs. 1 BGB sein, wonach der Vermieter kündigen kann, wenn allgemein ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt.

Exakt hier greift der Vorteil, den der BGH in seinem jüngsten Urteil für den Vermieter gesehen hat:

Die Kündigungssperrfrist aus § 577 a BGB gilt nur für Eigenbedarfskündigungen, die auf § 573 Abs. 2 BGB gestützt werden, nicht aber für Kündigungen, die gemäß § 573 Abs. 1 BGB erfolgen. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aber gemäß § 573 Abs. 1 BGB für ein neu hinzu kommendes Au-Pair-Mädchen kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann. Weist er mithin nach, dass er die Räume für das neu einzustellende Au-Pair-Mädchen benötigt, weil er dies in den eigenen Wohnräumen nicht sinnvoll unterbringen kann, hat er zum einen ein Kündigungsrecht, muss aber andererseits die lästige Kündigungssperrfrist aus § 577 a BGB nicht einhalten.

mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Kanzlei Brüggemann & Hinners, Hamburg

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