Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 27.07.2011 zum Az. VIII ZR 316/10 dürfen Vermieter und Mieter einvernehmlich den eigentlich gesetzlich festgeschriebenen Abrechnungszeitraum für Nebenkostenabrechnungen einmalig verändern, wenn dies in der Absicht geschieht, künftig auf eine kalenderjährliche Abrechnung umzustellen.
Gemäß § 556 BGB ist über die Vorauszahlungen für Nebenkosten jährlich abzurechnen. Dies beinhaltet auch die Verpflichtung des Vermieters, den Abrechnungszeitraum nicht über 12 Monate hinaus auszudehnen. Will der Vermieter daher z.B. über eine kurze Mietzeit von September 2008 bis März 2009 Abrechnung erteilen, muss er dies in zwei getrennten Abrechnungen (eine für 2008 und eine für 2009) tun.
Normalerweise ist es den Parteien gemäß § 556 IV BGB auch untersagt, den vorgeschriebenen Abrechnungszeitraum anders zu gestalten, denn gem. § 556 IV BGB ist eine zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung unwirksam.
Im vorliegenden Fall hatten Vermieter und Mieter im Hinblick auf eine künftig geplante kalenderjährliche Abrechnung vereinbart, die Betriebskosten ausnahmsweise für die Zeit von Juni 2007 bis Dezember 2008 in einer Abrechnung zusammenzufassen. Als diese Abrechnung dann überraschend mehr als € 700,00 ergab, weigerte sich der Mieter trotzdem, diese zu bezahlen. Er berief sich auf § 556 IV BGB.
Der BGH ist der Auffassung, dass trotz § 556 IV BGB die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung gültig ist, da sie eine Ausnahme darstellt und nur in der Absicht getroffen wurde, künftig auf kalenderjährliche Abrechnungen umstellen zu können. Der Mieter kann damit zwar im vorliegenden Prozess materielle Einwendungen gegen die Abrechnung (falscher Umlageschlüssel o.ä.) einbringen, sich aber nicht darauf berufen, dass die Abrechnung mehr als 12 Monate umfasst.
mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg
2011081901