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Kündigungsausschluss nicht länger als 4 Jahre – die Formulierung macht’s!

15.11.16 (Allgemein, Mietrecht)

Der BGH hat in seinem Urteil vom 23.08.2016 (Az.: VIII ZR 23/16) erneut festgehalten, dass in einem Formularmietvertrag (also einem vom Vermieter vorformulierten Mietvertrag) ein Verzicht auf die ordentliche Kündigung nicht länger als für die Dauer von 4 Jahren vereinbart werden kann. Anderenfalls ist die Formulierung im Mietvertrag unwirksam und der Mietvertrag kann auch vorher gekündigt werden.

Folgender Sachverhalt lag zugrunde:

In einem Mietvertrag über eine Doppelhaushälfte stand Folgendes: „… die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig“. Als der Mieter aufhörte, die Miete zu zahlen erhob der Vermieter Klage auf die Mieten bis zur rechtswirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Eingeklagt waren damit noch Mieten von mehr als einem Jahr. Der Mieter versuchte seinerseits aus dem Mietverhältnis herauszukommen und kündigte selbst fristlos und hilfsweise fristgerecht.

Der BGH gab dem Vermieter Recht. Der Bindungszeitraum von vier Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses war wirksam vereinbart worden, da es in der Klausel hieß, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages „zum Ablauf“ zulässig ist. Damit konnte das Mietverhältnis genauso gekündigt werden, dass es nicht länger als vier Jahre dauerte. Unzulässig wäre die Formulierung gewesen, dass der Mietvertrag „nach Ablauf“ des bezeichneten Zeitraums (also hier vier Jahre) zulässig ist. Hat ein Mieter also einen auf vier Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen und möchte vorher aus dem Mietverhältnis aussteigen, lohnt es sich, den Mietvertrag genau darauf zu überprüfen, ob er eine zulässige Formulierung enthält. Bei rechtswidrigen Formulierungen ist eine Kündigung vorher möglich.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg, nähere Informationen unter www.brueggemann-hinners.de

 

 

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