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Mietrechtsreform – das neue Mietrecht (Entwurf vom 11.05.2011)

06.06.11 (Allgemein, Mietrecht)

Am 11.05.2011 hat das Bundesjustizministerium einen Entwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt. Damit rückt die lang erwartete Mietrechtsreform jetzt näher. Die Einzelheiten der Reform werden derzeit innerhalb der Bundesregierung abgestimmt, bevor der Referentenentwurf dann Ländern und Verbänden zugeleitet wird. Der Entwurf sieht im Wesentlichen folgende Mietrechtsänderungen vor:

a) Einfachere Durchsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter

Die Maßnahmen, die ein Mieter künftig im Wege der Modernisierung dulden muss, sollen ausgeweitet werden.

b) Keine Mietminderung für die ersten drei Monate der Umbauphase bei Modernierungsmaßnahmen

Um mehr Vermieter zu motivieren, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, soll es einem Mieter künftig untersagt sein, in den ersten drei Monaten der Umbauphase die Miete zu mindern, wenn die Umbauten durch Modernisierungsmaßnahmen begründet sind.

c) Berliner Räumung

Die “Berliner Räumung”, bei der der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung beschränkt und an den Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht, wird salonfähig und als gleichberechtigte Alternative zur normalen Räumung im Gesetz festgeschrieben (§ 885 a ZPO-Entwurf). Die “Berliner Räumung” ist ein von der Praxis entwickeltes Modell, das noch nicht bei allen Gerichtsvollziehern anerkannt ist und damit immer noch praktische Schwierigkeiten verursacht hat, da es gesetzlich nicht normiert war.

d) Erleichterte Räumung bei Untermietern

Wenn ein Vermieter aus Unkenntnis einen Untermieter nicht mit in die Räumungsklage einbezogen und gegen ihn keinen Räumungstitel erwirkt hat, kann der Untermieter nach aktueller Gesetzeslage die Räumung blockieren. Dies soll künftig (§ 940 a ZPO-Entwurf) dadurch erschwert werden, dass gegen solche Untermieter in diesem Fall eine einstweilige Verfügung auf Schaffung eines ergänzenden Räumungstitels erwirkt werden kann.

e) Nicht gezahlte Kaution als Kündigungsgrund

Die Nichtzahlung der Kaution soll künftig Kündigungsgrund werden (§ 569 III a BGB-Entwurf).

Der Vermieter soll abmahnungslos fristlos kündigen können, wenn der Mieter mit der Zahlung eines Kautionsteils rückständig ist, der rechnerisch zwei Kaltmieten entspricht. Auch hier soll allerdings dann die Schonfrist aus § 569 BGB Anwendung finden, so dass der Mieter die Möglichkeit hat, die Kündigung unwirksam zu machen, wenn er den fehlenden Kautionsteil spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachzahlt.

f) Veränderung der Kündigungssperrfrist des § 577 a BGB

Die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum durch den Erwerb durch Gesellschaften oder Miteigentümer soll erschwert werden. Beim Erwerb vermieteter Wohnungen durch Gesellschaften oder mehrere Personen soll künftig generell die Kündigungssperrfrist des § 577 a I BGB (drei bzw. zehn Jahre) gelten. Einzige Ausnahme soll dabei der Erwerb der Wohnung durch Familienmitglieder oder Angehörige desselben Haushaltes zur Selbstnutzung sein.

g) Behandlung von Ansprüchen aus einer Klagerweiterung/Hinterlegungspflicht des Mieters

In Zahlungsprozessen gegen den Mieter soll der Vermieter künftig das Recht haben, zu beantragen, dass der Mieter die nach Rechtshängigkeit fälligen Mieten beim Amtsgericht hinterlegen muss. Voraussetzung für einen solchen Antrag soll lediglich sein, dass die Klage “hohe Aussicht auf Erfolg” hat, so der geplante ZPO-Entwurf zu § 302 a ZPO. Die neue Vorschrift soll dabei nicht auf Mietstreitigkeiten beschränkt sein, sondern sich dem Wortlaut nach auf alle Ansprüche, die in einer Klagerweiterung geltend gemacht werden können, beziehen. Kommt der Mieter dann einer entsprechenden Hinterlegungsanordnung nicht nach, kann das Gericht im Räumungsprozess eine einstweilige Verfügung auf Räumung erlassen, vgl. § 940 a des geplanten ZPO-Entwurfes.

h) Gewerbliche Wärmelieferung (Contracting)

Das Wärme-Contracting wird gesetzlich festgeschrieben, vgl. § 556 c BGB-Entwurf. Damit sollen die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung auf den Mieter umlegen kann, per Gesetz definiert werden. Technische Einzelheiten sollen sich dann aus der “Mietwohnraum-Wärmelieferverordnung” ergeben. Diese ist Bestandteil des Gesetzentwurfes.

Unklar ist noch, wann die oben skizzierten Änderungsvorschläge tatsächlich in geltendes Recht umgesetzt werden und wirklich auch alle Gesetzesrang erlangen.

 

mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg

Ein Kommentar

  • 1
    Amir:

    Es wird höchste Zeit, dass die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum durch den Erwerb durch Gesellschaften oder Miteigentümer erschwert wird. Der dahingehende Missbrauch verursacht insbesondere bei alten und langjährigen Mietern sehr viel Leid und Krankheit. Der Verlust des Heims ist existentiell, genauso wie der Verlust des Partners, der Gesundheit und der finanziellen Existenz. Dies wird vom Gesetzgeber bisher völlig unterschätzt oder vielleicht auch bewusst übergangen.
    Wichtig wäre es auch, wenn für Modernisierungsmaßnahmen nicht nur die Mietminderungssperrfrist für den Mieter gesetzt würde, sondern auch eine Frist für den Vermieter, innerhalb der die Arbeiten abgeschlossen sein müssen. Sonst läuft es darauf hinaus, dass durch unabsehbar langandauernde Maßnahmen der Kündigungsschutz umgangen und ein Mieter vertrieben wird.

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