Nach einem aktuellen BGH-Urteil vom 12.01.2011 zum Aktenzeichen VIII ZR 148/10 greift der Einwendungsausschluss zu Lasten des Mieters aus § 556 III 5 und 6 BGB auch zu Lasten des Mieters, der für einige Mietvertragspositionen gar keine Vorauszahlungen, sondern nur eine Pauschale leistet, vom Vermieter aber trotzdem für diese Positionen eine Nebenkostenabrechnung erhalten hat.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter in den Jahren 2005 und 2006 jeweils Betriebskostenabrechnungen an den Mieter verschickt, aus denen sich Nachzahlungen ergaben. Anders als im Mietvertrag vereinbart, wurde darin über alle Betriebskosten abgerechnet, und zwar auch über solche, über die aufgrund Zahlung einer Pauschale gar keine Abrechnung mehr hätte erteilt werden dürfen. Der Mieter rügte dies nicht und beanstandete es erst mehr als zwei Jahre später im August 2008. Er wandte insoweit zutreffend ein, dass die Abrechnung des Vermieters falsch sei, weil hier teilweise auch über Positionen Abrechnung erteilt wurde, für die eigentlich eine Pauschale gezahlt wird.
Der Mieter hat zwar Recht, kommt mit seiner Einwendung aber zu spät und ist daher gem. § 556 III 5 und 6 BGB mit der Einwendung ausgeschlossen. Er muss die Nebenkostenabrechnung so falsch, wie sie jetzt ist, bezahlen.
Nach Auffassung des BGH setzt der Einwendungsausschluss nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten überhaupt vereinbart sind. Der Einwendungsausschluss soll nach Auffassung des BGH auch greifen, wenn für bestimmte Betriebskosten nur eine Pauschale vereinbart wurde, also gar nicht abgerechnet werden darf. Sinn des § 556 III 6 (Einwendungsausschluss) sei die Befriedungsfunktion. Der Vermieter soll innerhalb innerhalb einer absehbaren Zeit eine Abrechnung erteilen und dann innerhalb von 12 Monaten auch Klarheit darüber haben, ob der Mieter noch Einwendungen erhebt oder nicht.
mitgeteilt durch Rechtsanwältin Martina Hinners, Rechtsanwälte Brüggemann & Hinners, Hamburg